{"id":169,"date":"2026-03-08T02:56:57","date_gmt":"2026-03-07T23:56:57","guid":{"rendered":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/?p=169"},"modified":"2026-03-19T18:26:53","modified_gmt":"2026-03-19T15:26:53","slug":"step-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/step-2\/","title":{"rendered":"\u041a\u0430\u043a \u0432\u044b\u0431\u0440\u0430\u0442\u044c \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438 &#8212; \u0448\u0430\u0433 2"},"content":{"rendered":"<h1 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comment choisir une propri\u00e9t\u00e9 en G\u00e9orgie sans perdre d'argent : une analyse \u00e9tape par \u00e9tape<\/strong><\/h1>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Temps de lecture : 11 minutes<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>\u0412 \u043f\u0440\u043e\u0448\u043b\u043e\u0439 \u0441\u0442\u0430\u0442\u044c\u0435 \u044f \u0440\u0430\u0437\u043e\u0431\u0440\u0430\u043b \u043e\u0441\u043d\u043e\u0432\u043d\u044b\u0435 \u043e\u0448\u0438\u0431\u043a\u0438, \u0438\u0437-\u0437\u0430 \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u044b\u0445 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u0430\u0442\u0435\u043b\u0438 \u0442\u0435\u0440\u044f\u044e\u0442 \u0434\u0435\u043d\u044c\u0433\u0438 \u043f\u0440\u0438 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438. \u0422\u0435\u043f\u0435\u0440\u044c \u0434\u0430\u0432\u0430\u0439\u0442\u0435 \u0440\u0430\u0437\u0431\u0435\u0440\u0435\u043c \u043e\u0431\u0440\u0430\u0442\u043d\u0443\u044e \u0441\u0442\u043e\u0440\u043e\u043d\u0443.<\/p>\n\n\n\n<p>Comment choisir une propri\u00e9t\u00e9 en G\u00e9orgie pour que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ne pas surpayer<\/li>\n\n\n\n<li>se tenir \u00e0 l'\u00e9cart des projets \u00e0 risque<\/li>\n\n\n\n<li>et comprendre ce sur quoi vous comptez vraiment<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans cet article, je vous propose une approche \u00e9tape par \u00e9tape qui vous aidera :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00e9liminer les options faibles au stade de la s\u00e9lection<\/li>\n\n\n\n<li>gagner du temps dans la recherche<\/li>\n\n\n\n<li>et prendre une d\u00e9cision bas\u00e9e sur des faits et non sur des promesses.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi le choix d'un bien immobilier ne consiste pas \u00e0 \"regarder les options\" ?<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, le processus de choix d'un bien immobilier semble simple : vous ouvrez des sites web, consultez les offres, comparez les prix, choisissez ce qui vous pla\u00eet, puis passez \u00e0 l'acte.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais dans la pratique, cette approche conduit presque toujours \u00e0 des erreurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Le probl\u00e8me est que la plupart des objets se ressemblent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>rendus similaires<\/li>\n\n\n\n<li>descriptions similaires<\/li>\n\n\n\n<li>les m\u00eames promesses de rentabilit\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cela dit, le r\u00e9sultat de votre achat peut \u00eatre tr\u00e8s diff\u00e9rent.<\/p>\n\n\n\n<p>Il n'y aura qu'une seule installation :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>se rendre<\/li>\n\n\n\n<li>appr\u00e9cier<\/li>\n\n\n\n<li>revendre<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et un autre avec les m\u00eames param\u00e8tres \"externes\" :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>sera inactif<\/li>\n\n\n\n<li>sous-performance<\/li>\n\n\n\n<li>ou perdre des liquidit\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et la diff\u00e9rence essentielle entre eux n'est pas dans l'image, mais dans les d\u00e9tails, qui ne sont pas visibles au stade de la consultation des annonces. C'est pourquoi le choix d'un bien immobilier ne consiste pas \u00e0 \"regarder les options\", mais \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 une analyse syst\u00e9matique.<\/p>\n\n\n\n<p>Sans lui :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>facile \u00e0 surpayer<\/li>\n\n\n\n<li>cible facile<\/li>\n\n\n\n<li>ou prendre une d\u00e9cision bas\u00e9e sur l'\u00e9motion<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si vous voulez vous d\u00e9brouiller tout seul, nous allons vous expliquer \u00e9tape par \u00e9tape ce qu'il en est.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si vous souhaitez gagner du temps et obtenir imm\u00e9diatement les bonnes options, vous pouvez commencer par une br\u00e8ve enqu\u00eate - sur la base de laquelle nous s\u00e9lectionnerons les objets adapt\u00e9s \u00e0 votre t\u00e2che.<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <a href=\"\/fr\/qz-5-oshibok\/\">R\u00e9pondre \u00e0 l'enqu\u00eate<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 \u00c9tape 1 : D\u00e9terminer le but de l'achat<\/h2>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re \u00e9tape, la plus sous-estim\u00e9e, consiste \u00e0 comprendre exactement pourquoi vous achetez un bien immobilier. Dans la pratique, la plupart des erreurs commencent ici. Un acheteur examine diff\u00e9rentes options :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"comme cet appartement\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"il y a une belle vue\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"Je pense qu'il n'y a pas de probl\u00e8me pour louer ici.\"<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais il n'y a pas de r\u00e9ponse claire \u00e0 la question de savoir quel est le but de l'achat.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels sont les objectifs ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Trois sc\u00e9narios sont les plus courants en G\u00e9orgie :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>auto-achat<\/li>\n\n\n\n<li>location-vente<\/li>\n\n\n\n<li>l'investissement valorisant<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, ils se ressemblent. Mais dans la pratique, ils requi\u00e8rent des objets totalement diff\u00e9rents. Chaque sc\u00e9nario a ses propres compl\u00e9ments : acheter pour soi, pour d\u00e9m\u00e9nager directement et vivre dans un appartement, ou simplement pour avoir son propre appartement et venir le visiter quand on le souhaite. Il existe de nombreuses variantes de ce type, et il est donc important de comprendre le v\u00e9ritable objectif de l'achat d'un appartement. <\/p>\n\n\n\n<p>Chaque fois que nous travaillons avec un client, nous commen\u00e7ons par d\u00e9finir l'objectif, car tous les choix futurs en d\u00e9pendent.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous le souhaitez, vous pouvez r\u00e9pondre \u00e0 une courte enqu\u00eate de 4 questions. Sur cette base, nous vous proposerons des biens qui correspondent vraiment \u00e0 vos besoins : \ud83d\udc49 <a href=\"\/fr\/qz-5-oshibok\/\">R\u00e9pondre \u00e0 l'enqu\u00eate<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qui ne va pas<\/h3>\n\n\n\n<p>Le probl\u00e8me se pose lorsque les objectifs sont m\u00e9lang\u00e9s. Par exemple :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un homme veut \"vivre et gagner\".<\/li>\n\n\n\n<li>ou attend un rendement \u00e9lev\u00e9 d'un objet plus adapt\u00e9 \u00e0 son usage personnel<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9sultat est une option de compromis qui :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ne maximise pas les rendements<\/li>\n\n\n\n<li>et ne couvre pas enti\u00e8rement les t\u00e2ches personnelles<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Un exemple simple<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 approch\u00e9 par un client qui souhaitait un appartement \"pour lui au bord de la mer, mais aussi pour bien le louer\".<\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons commenc\u00e9 \u00e0 trier les options et la situation s'est rapidement clarifi\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les objets confortables pour la vie (espace, calme, infrastructure)<\/li>\n\n\n\n<li>et des installations qui maximisent l'utilisation des loyers<\/li>\n\n\n\n<li>sont souvent dans des segments diff\u00e9rents<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En fin de compte, nous avons d'abord d\u00fb \u00e9tablir des priorit\u00e9s claires - et ce n'est qu'ensuite que le choix est devenu plus clair. <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment l'aborder de la bonne mani\u00e8re<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant d'examiner les biens immobiliers, il est important de r\u00e9pondre \u00e0 quelques questions :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Achetez-vous pour la vie ou pour le revenu ?<\/li>\n\n\n\n<li>si vous pr\u00e9voyez de fournir l'installation et \u00e0 quelle fr\u00e9quence<\/li>\n\n\n\n<li>la stabilit\u00e9 ou la rentabilit\u00e9 maximale sont plus importantes<\/li>\n\n\n\n<li>horizon de placement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>L'objectif de l'achat est \u00e0 la base de tous les choix.<\/p>\n\n\n\n<p>S'il n'est pas d\u00e9fini, toutes les d\u00e9cisions seront prises en fonction des sentiments et non de la logique.<\/p>\n\n\n\n<p>Et c'est ce qui conduit le plus souvent \u00e0 un surpaiement ou \u00e0 une d\u00e9ception apr\u00e8s l'achat.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 \u00c9tape 2 : S\u00e9lection d'un lieu<\/h2>\n\n\n\n<p>Une fois que vous avez d\u00e9cid\u00e9 de l'objectif de votre achat, l'\u00e9tape suivante consiste \u00e0 choisir l'emplacement. Il est important de comprendre que l'emplacement n'est pas seulement \"pr\u00e8s de la mer\" ou \"avec une belle vue\". C'est un facteur qui a une incidence directe :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>revenus locatifs<\/li>\n\n\n\n<li>liquidit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>vitesse de revente<\/li>\n\n\n\n<li>et la stabilit\u00e9 de la demande<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi c'est important<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00c0 Batumi, par exemple, la diff\u00e9rence entre les biens immobiliers situ\u00e9s \u00e0 des endroits diff\u00e9rents peut \u00eatre consid\u00e9rable, m\u00eame si les appartements ont l'air identiques. Deux biens peuvent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>co\u00fbt \u00e0 peu pr\u00e8s \u00e9quivalent<\/li>\n\n\n\n<li>partager une zone similaire<\/li>\n\n\n\n<li>pour \u00eatre dans de nouveaux foyers<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cela dit, l'un d'entre eux c\u00e9dera et augmentera r\u00e9guli\u00e8rement sa valeur,<br>et l'autre de rester inactif et de ne pas se vendre aussi bien.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il faut prendre en compte<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour \u00e9valuer correctement un lieu, il est important d'examiner des param\u00e8tres sp\u00e9cifiques plut\u00f4t qu'une \"image\" :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Demande r\u00e9elle de loyer<\/strong><br>Qui sera votre locataire :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>touristes<\/li>\n\n\n\n<li>locataires de longue dur\u00e9e<\/li>\n\n\n\n<li>format mixte<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et si le quartier r\u00e9pond \u00e0 cette demande.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>2. Densit\u00e9 de construction et concurrence<\/strong><br>Combien d'installations similaires existent d\u00e9j\u00e0 ?<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>s'il existe des dizaines de studios identiques<\/li>\n\n\n\n<li>la concurrence sera forte<\/li>\n\n\n\n<li>et le prix des loyers sera pouss\u00e9 \u00e0 la baisse<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>3. Parcelles libres et d\u00e9veloppement futur<\/strong><br>L'un des facteurs les plus critiques. S'il y a des terrains vides devant la maison :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il y a de fortes chances que quelque chose y soit construit.<\/li>\n\n\n\n<li>et la vue actuelle peut dispara\u00eetre<\/li>\n\n\n\n<li>avec elle, une partie de la valeur de l'objet<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>4. l'infrastructure<\/strong><br>Ce n'est pas seulement la disponibilit\u00e9 de la mer qui est importante, mais aussi.. :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>magasins<\/li>\n\n\n\n<li>caf\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>transport<\/li>\n\n\n\n<li>am\u00e9lioration<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es dans des quartiers \"vivables\" sont plus stables.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>5. Type de d\u00e9veloppement autour de<\/strong><br>Appartements-h\u00f4tels, complexes d'appartements, format mixte. Si le quartier est surcharg\u00e9 d'appart-h\u00f4tels :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les revenus peuvent \u00eatre moins stables<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la concurrence en mati\u00e8re de location \u00e0 la journ\u00e9e est plus forte<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Exemple concret<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Dimitri, qui cherchait un appartement \u00e0 louer \u00e0 Batumi avec un budget d'environ 1,5 million d'euros. <strong>60.000-65.000$<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Il a choisi deux options :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Option 1 - Nouveau Batumi (zone de la premi\u00e8re ligne, plus proche d'Orbi\/Alley of Heroes) :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>studio de 30 m\u00b2<\/li>\n\n\n\n<li>20\u00e8me \u00e9tage<\/li>\n\n\n\n<li>vue directe sur la mer<\/li>\n\n\n\n<li>prix : <strong>64 000$<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>format : appartement h\u00f4tel<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, c'est parfait :<br>vue, premi\u00e8re ligne, \"zone touristique\".<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Option 2 - la zone de la rue Pirosmani (plus proche du centre, mais pas de la premi\u00e8re ligne) :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>1k.kv.kv 38 m\u00b2<\/li>\n\n\n\n<li>9\u00e8me \u00e9tage<\/li>\n\n\n\n<li>sans vue directe sur la mer<\/li>\n\n\n\n<li>prix : <strong>61 000$<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>format : b\u00e2timent r\u00e9sidentiel<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Au stade de la visualisation, le client penchait pour la premi\u00e8re option. Mais en y regardant de plus pr\u00e8s et en l'analysant, nous avons obtenu ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pour la premi\u00e8re option<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>forte densit\u00e9 d'h\u00f4tels-appartements<\/li>\n\n\n\n<li>un grand nombre de studios identiques<\/li>\n\n\n\n<li>en saison<\/li>\n\n\n\n<li>glissement de charge hors saison<\/li>\n\n\n\n<li>plusieurs terrains pour un d\u00e9veloppement futur<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pr\u00e9visions r\u00e9elles<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le revenu saisonnier est bon<\/li>\n\n\n\n<li>mais la moyenne annuelle est d'environ <strong>400-550$ par mois<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>En ce qui concerne la deuxi\u00e8me option :<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un quartier plus vivant<\/li>\n\n\n\n<li>moins de concurrence<\/li>\n\n\n\n<li>une demande stable pour les produits \u00e0 long terme<\/li>\n\n\n\n<li>moins d\u00e9pendante des saisons<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>R\u00e9el Pr\u00e9vision :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>450-500$ stable<\/strong>mais il n'y a pas beaucoup de marge de man\u0153uvre.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Finalement, nous avons choisi la deuxi\u00e8me option. Certes, nous avons perdu en termes d'image, mais nous avons gagn\u00e9 en termes de stabilit\u00e9 et de liquidit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">O\u00f9 sont commises les erreurs les plus courantes<\/h3>\n\n\n\n<p>Principales erreurs :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"s\u00e9lection \"like it now<\/li>\n\n\n\n<li>ignorer le d\u00e9veloppement futur<\/li>\n\n\n\n<li>se concentrer uniquement sur la vue et non sur la demande<\/li>\n\n\n\n<li>sous-estimation des infrastructures<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment l'aborder de la bonne mani\u00e8re<\/h3>\n\n\n\n<p>Il est important de r\u00e9pondre aux questions avant de faire un achat :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>qui sera votre locataire<\/li>\n\n\n\n<li>les raisons pour lesquelles il a choisi ce lieu particulier<\/li>\n\n\n\n<li>combien d'installations similaires existent d\u00e9j\u00e0 \u00e0 proximit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e0 quoi ressemblera le quartier dans 2 ou 3 ans<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>Un lieu n'est pas seulement un point sur une carte.<\/p>\n\n\n\n<p>C'est l'un des principaux facteurs qui d\u00e9terminent si votre bien immobilier sera ou non class\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>g\u00e9n\u00e9rer des revenus<\/li>\n\n\n\n<li>maintenir la liquidit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>ou causer des probl\u00e8mes \u00e0 l'avenir<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Comme toujours, vous pouvez obtenir des objets \u00e0 l'emplacement le plus optimal pour vos t\u00e2ches - c'est gratuit, il vous suffit de r\u00e9pondre \u00e0 un court sondage (qui ne prendra pas plus de 2 minutes) : \ud83d\udc49 <a href=\"\/fr\/qz-5-oshibok\/\">R\u00e9pondre \u00e0 l'enqu\u00eate<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 \u00c9tape 3 : Analyser le promoteur et le bien immobilier lui-m\u00eame<\/h2>\n\n\n\n<p>Une fois que vous avez choisi un lieu, l'\u00e9tape suivante consiste \u00e0 comprendre, <strong>qui construit exactement et ce que vous achetez exactement.<\/strong>. Car \u00e0 ce stade, la diff\u00e9rence entre un bon investissement et un bien en difficult\u00e9 peut \u00eatre cruciale.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi c'est important<\/h3>\n\n\n\n<p>Au stade de la s\u00e9lection, les projets se ressemblent souvent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>de beaux rendus<\/li>\n\n\n\n<li>promesses en mati\u00e8re d'infrastructures<\/li>\n\n\n\n<li>prix clair<\/li>\n\n\n\n<li>ventes actives<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais il se peut que des d\u00e9veloppeurs compl\u00e8tement diff\u00e9rents soient \u00e0 l'origine de ce projet :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>avec exp\u00e9rience et projets r\u00e9alis\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>ou qui n'ont pas d'historique et qui d\u00e9pendent fortement des ventes<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et c'est ce qui la d\u00e9finit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>si l'installation sera achev\u00e9e dans les d\u00e9lais<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e0 quel titre<\/li>\n\n\n\n<li>et ce que vous obtiendrez<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/h3>\n\n\n\n<p>Il est important d'aller au-del\u00e0 des g\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s et d'examiner des param\u00e8tres sp\u00e9cifiques :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. historique du d\u00e9veloppeur<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>combien d'installations ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 construites<\/li>\n\n\n\n<li>s'il y a eu des retards<\/li>\n\n\n\n<li>si les projets tiennent leurs promesses<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>2. projets en cours<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00e0 quel stade de la construction<\/li>\n\n\n\n<li>Quel est le rythme ?<\/li>\n\n\n\n<li>y a-t-il des signes de ralentissement ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>3. champ d'application du projet<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>plus le projet est important, plus les besoins de financement sont \u00e9lev\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>toutes les entreprises n'ont pas les ressources n\u00e9cessaires pour y faire face.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>4. Mod\u00e8le financier<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>si le projet est fond\u00e9 sur des ventes<\/li>\n\n\n\n<li>ou il y a un financement suppl\u00e9mentaire<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si le projet d\u00e9pend uniquement des ventes - en cas de baisse de la demande, la construction peut \u00eatre ralentie<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. Faire co\u00efncider les promesses et la r\u00e9alit\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'infrastructure<\/li>\n\n\n\n<li>finition<\/li>\n\n\n\n<li>termes<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Alexey, qui envisageait d'acheter un appartement au stade de l'excavation \u00e0 Batumi. Le budget s'\u00e9levait \u00e0 <strong>100 000$<\/strong>L'objectif est d'investir dans l'espoir d'une croissance de la valeur.<\/p>\n\n\n\n<p>Le projet semblait tr\u00e8s attrayant :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>en dessous du prix du march\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>l'infrastructure promise (piscine, centre de fitness, r\u00e9ception)<\/li>\n\n\n\n<li>publicit\u00e9 active<\/li>\n\n\n\n<li>\"Nombre limit\u00e9 de lots<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, il s'agit de l'option classique qui consiste \u00e0 \"prendre le d\u00e9part\" et \u00e0 encaisser les revenus dans 1 ou 2 ans. Mais quand on y regarde de plus pr\u00e8s :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le promoteur n'a r\u00e9alis\u00e9 qu'un seul projet, de taille beaucoup plus modeste<\/li>\n\n\n\n<li>l'installation actuelle a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 retard\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>Le rythme de la construction n'a pas \u00e9t\u00e9 \u00e0 la hauteur de ce qui avait \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>le mod\u00e8le financier d\u00e9pendait fortement des nouvelles ventes<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ce que cela signifie en pratique :<\/p>\n\n\n\n<p>si les ventes ralentissent, la construction ralentit ou s'arr\u00eate.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons r\u00e9gl\u00e9 les risques et le client a d\u00e9cid\u00e9 de ne pas s'engager dans ce projet.<\/p>\n\n\n\n<p>Au bout d'un moment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la date de livraison a \u00e9t\u00e9 repouss\u00e9e<\/li>\n\n\n\n<li>certains investisseurs \u00e9taient dans une situation d'attente<\/li>\n\n\n\n<li>la liquidit\u00e9 au stade de la revente a diminu\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Heureusement, nous analysons les biens immobiliers de chaque promoteur d\u00e8s l'annonce du d\u00e9but des ventes. Cela permet d'\u00e9viter les pertes futures et la mauvaise humeur d'un achat rat\u00e9 pour nos clients.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">O\u00f9 sont commises les erreurs les plus courantes<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ils ne regardent que le prix<\/li>\n\n\n\n<li>rendus et pr\u00e9sentations de la fiducie<\/li>\n\n\n\n<li>ils ne v\u00e9rifient pas l'historique du d\u00e9veloppeur<\/li>\n\n\n\n<li>ignorer les signes de ralentissement de la construction<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment l'aborder de la bonne mani\u00e8re<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant d'acheter, c'est important :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>examiner les projets r\u00e9alis\u00e9s par le d\u00e9veloppeur<\/li>\n\n\n\n<li>voir des avis et des chronologies r\u00e9els<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c9valuer la construction actuelle, et pas seulement la pr\u00e9sentation<\/li>\n\n\n\n<li>Comprendre comment le projet est financ\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>Une installation n'est pas seulement un appartement. C'est avant tout le promoteur du projet. Et si cette \u00e9tape est saut\u00e9e, le risque de subir des retards ou de ne pas r\u00e9pondre aux attentes est beaucoup plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 \u00c9tape 4 : V\u00e9rification des documents<\/h2>\n\n\n\n<p>M\u00eame si vous avez choisi le bon endroit et un projet cr\u00e9dible, l'\u00e9tape suivante consiste \u00e0 v\u00e9rifier les formalit\u00e9s administratives. Et c'est l\u00e0 qu'il y a souvent un faux sentiment de simplicit\u00e9. Nombreux sont ceux qui pensent :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"Si un objet se trouve dans le registre, il est exclu.<\/li>\n\n\n\n<li>\"S'ils vendent, vous pouvez acheter\".<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais dans la pratique, cela ne suffit pas.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il faut comprendre<\/h3>\n\n\n\n<p>L'enregistrement d'un objet n'est qu'une base. Il ne garantit pas que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>sans restriction<\/li>\n\n\n\n<li>la transaction sera sans risque<\/li>\n\n\n\n<li>il n'y aura pas de probl\u00e8mes juridiques \u00e0 l'avenir<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il faut v\u00e9rifier<\/h3>\n\n\n\n<p>Il est important d'examiner des \u00e9l\u00e9ments sp\u00e9cifiques avant d'acheter :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Propri\u00e9taire<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>propri\u00e9taire<\/li>\n\n\n\n<li>s'il a le droit de vendre<\/li>\n\n\n\n<li>il n'y a pas d'autres parties \u00e0 la transaction<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>2. charges et restrictions<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>engagements<\/li>\n\n\n\n<li>arrestations<\/li>\n\n\n\n<li>restrictions d'ali\u00e9nation<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>3. Conformit\u00e9 de l'objet<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>si l'appartement r\u00e9el correspond aux donn\u00e9es du registre<\/li>\n\n\n\n<li>il n'y a pas d'incoh\u00e9rence au niveau de l'espace ou de l'agencement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>4. base de la possession<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la mani\u00e8re dont l'objet a \u00e9t\u00e9 re\u00e7u<\/li>\n\n\n\n<li>aucun risque de contestation<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Sergey, qui avait d\u00e9j\u00e0 choisi un appartement \u00e0 Batumi dans le quartier du Nouveau Boulevard.<\/p>\n\n\n\n<p>Param\u00e8tres :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>studio ~31 m\u00b2<\/li>\n\n\n\n<li>15\u00e8me \u00e9tage<\/li>\n\n\n\n<li>prix d'environ <strong>59 000$<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>but de la location<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 pr\u00eat \u00e0 verser un acompte. Lors de l'inspection, il s'est av\u00e9r\u00e9 que<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>appartement \u00e0 deux propri\u00e9taires<\/li>\n\n\n\n<li>une seule personne a particip\u00e9 aux n\u00e9gociations<\/li>\n\n\n\n<li>l'autre n'a pas donn\u00e9 de confirmation de la vente<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En m\u00eame temps, visuellement, l'accord semblait standard :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>affichage<\/li>\n\n\n\n<li>dispositions<\/li>\n\n\n\n<li>\"tout est clair\" selon le vendeur<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Si le client avait continu\u00e9 sans v\u00e9rifier, il aurait pu en r\u00e9sulter :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>contestation de la transaction<\/li>\n\n\n\n<li>gel des installations<\/li>\n\n\n\n<li>proc\u00e9dures prolong\u00e9es<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Finalement, l'achat a \u00e9t\u00e9 abandonn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous ne voulez pas vous plonger dans les documents vous-m\u00eame ? Nous le ferons pour vous, nous vous enverrons des options de propri\u00e9t\u00e9s avec des documents \"propres\" et ce, tout \u00e0 fait gratuitement - il vous suffit de r\u00e9pondre \u00e0 4 questions : <\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <a href=\"\/fr\/qz-5-oshibok\/\">R\u00e9pondre \u00e0 l'enqu\u00eate<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">O\u00f9 sont commises les erreurs les plus courantes<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>faire confiance aux mots plut\u00f4t qu'aux documents<\/li>\n\n\n\n<li>ne pas v\u00e9rifier toutes les parties impliqu\u00e9es dans la transaction<\/li>\n\n\n\n<li>ne pas entrer dans les d\u00e9tails du registre<\/li>\n\n\n\n<li>press\u00e9 de verser un acompte<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment l'aborder de la bonne mani\u00e8re<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant la transaction, c'est important :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>aller au-del\u00e0 d'une inspection \"superficielle<\/li>\n\n\n\n<li>analyser les documents en d\u00e9tail<\/li>\n\n\n\n<li>Si n\u00e9cessaire, faire appel \u00e0 un sp\u00e9cialiste<\/li>\n\n\n\n<li>ne pas prendre de d\u00e9cisions sous la pression du temps<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>La v\u00e9rification des documents n'est pas une formalit\u00e9. C'est une \u00e9tape qui affecte directement la s\u00e9curit\u00e9 de la transaction. Sauter cette \u00e9tape peut entra\u00eener des probl\u00e8mes qui ne pourront pas \u00eatre corrig\u00e9s apr\u00e8s l'achat.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 \u00c9tape 5 : Calcul de l'\u00e9conomie r\u00e9elle du site<\/h2>\n\n\n\n<p>M\u00eame si vous avez choisi un emplacement, v\u00e9rifi\u00e9 le constructeur et r\u00e9gl\u00e9 les formalit\u00e9s administratives, une question cl\u00e9 demeure :<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 dans quelle mesure cet objet r\u00e9pond \u00e0 vos attentes en termes d'argent et de vie r\u00e9elle<\/p>\n\n\n\n<p>Il est important de comprendre qu'il ne s'agit pas seulement de rentabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Si vous achetez pour investir<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, tout est question de chiffres. Il est important de le savoir :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le montant de la production de l'installation<\/li>\n\n\n\n<li>quels seront les co\u00fbts<\/li>\n\n\n\n<li>quel est le rendement r\u00e9el<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>March\u00e9 de Batumi :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les rendements moyens sont de l'ordre d'env. <strong>5-8% par an en dollars US<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>valeurs sup\u00e9rieures \u00e0 <strong>10%<\/strong> se produisent, mais beaucoup moins fr\u00e9quemment<\/li>\n\n\n\n<li>tout ce qui est largement sup\u00e9rieur au march\u00e9 n\u00e9cessite une inspection plus approfondie.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Si vous achetez pour vous-m\u00eame<\/h3>\n\n\n\n<p>Ici, l'erreur est diff\u00e9rente. L'acheteur ne compte pas l'\u00e9conomie parce que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"Je prends ma vie en main.\"<\/li>\n\n\n\n<li>\"Il s'agit de l'aimer.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>N\u00e9anmoins, il existe des facteurs importants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>co\u00fbts de maintenance<\/li>\n\n\n\n<li>liquidit\u00e9 (en cas de vente)<\/li>\n\n\n\n<li>la possibilit\u00e9 d'une reddition (si les plans changent)<\/li>\n\n\n\n<li>la qualit\u00e9 de la maison et du quartier<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, vous pouvez acheter un appartement qui vous pla\u00eet d\u00e8s maintenant,<br>mais dans un an, cela commencera \u00e0 devenir un inconv\u00e9nient ou une d\u00e9pense suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Anton, qui achetait un appartement \u00e0 Batumi pour lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n<p>Param\u00e8tres :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>budget d'environ <strong>70 000$<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>l'objectif est de venir vivre au bord de la mer<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il a choisi l'option :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>premi\u00e8re ligne<\/li>\n\n\n\n<li>1k sq.m. ~42 m\u00b2<\/li>\n\n\n\n<li>bonne vue<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tout semblait parfait. Mais quand je l'ai d\u00e9mont\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>forte fr\u00e9quentation touristique sous les fen\u00eatres<\/li>\n\n\n\n<li>bruit saisonnier<\/li>\n\n\n\n<li>forte concurrence dans l'immeuble (appartement-h\u00f4tel)<\/li>\n\n\n\n<li>le format est plus adapt\u00e9 \u00e0 la location qu'\u00e0 l'habitation<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En fin de compte, le client s'est rendu compte que, pour des vacances de 1 \u00e0 2 semaines par an, ce logement convenait,<br>mais pas pour une vie confortable. Nous avons donc choisi une autre option, un peu plus \u00e9loign\u00e9e de la mer, mais plus confortable.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il faut prendre en compte<\/h3>\n\n\n\n<p>Quel que soit l'objectif, il est important d'y r\u00e9fl\u00e9chir :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>co\u00fbts r\u00e9els<\/li>\n\n\n\n<li>cas d'utilisation de l'objet<\/li>\n\n\n\n<li>liquidit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>options alternatives<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>L'immobilier est toujours li\u00e9 \u00e0 l'\u00e9conomie. M\u00eame si vous achetez \"pour vous-m\u00eame\", il est important de le comprendre :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>combien co\u00fbte l'achat d'un v\u00e9hicule<\/li>\n\n\n\n<li>l'utilit\u00e9 de l'objet dans la vie r\u00e9elle<\/li>\n\n\n\n<li>et quelles sont vos options pour l'avenir<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi il est difficile de franchir seul toutes les \u00e9tapes ?<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, il peut sembler que toutes les \u00e9tapes mentionn\u00e9es ci-dessus peuvent \u00eatre accomplies par vous-m\u00eame. Et techniquement, c'est effectivement le cas. Mais dans la pratique, c'est l\u00e0 que se posent la plupart des difficult\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quel est le principal probl\u00e8me ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Chaque \u00e9tape isol\u00e9e semble compr\u00e9hensible :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>cible<\/li>\n\n\n\n<li>localiser<\/li>\n\n\n\n<li>consultez le d\u00e9veloppeur<\/li>\n\n\n\n<li>Voir les documents<\/li>\n\n\n\n<li>calculer le rendement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais la r\u00e9alit\u00e9 est exigeante :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>fois<\/li>\n\n\n\n<li>exp\u00e9riences<\/li>\n\n\n\n<li>et l'acc\u00e8s \u00e0 l'information<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce \u00e0 quoi les acheteurs sont confront\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n<p>Les difficult\u00e9s les plus courantes sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Trop d'options<\/strong><br>Il existe sur le march\u00e9 des dizaines et des centaines d'objets qui se ressemblent \u00e0 premi\u00e8re vue. Sans un syst\u00e8me et beaucoup de temps, il est difficile d'\u00e9liminer les objets les plus faibles.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. informations limit\u00e9es<\/strong><br>Toutes les nuances ne rel\u00e8vent pas du domaine public :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un d\u00e9lai de construction r\u00e9aliste<\/li>\n\n\n\n<li>questions relatives aux d\u00e9veloppeurs<\/li>\n\n\n\n<li>rendement r\u00e9el<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>3. Difficult\u00e9 d'interpr\u00e9tation<\/strong><br>M\u00eame si l'information est disponible, il est important de bien l'exploiter :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ce qui est critique et ce qui ne l'est pas<\/li>\n\n\n\n<li>o\u00f9 est le risque et o\u00f9 est la norme ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>4. Pression pour prendre une d\u00e9cision<\/strong><br>On est souvent press\u00e9 de faire les choses :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"l'installation aura disparu\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"le prix va augmenter\".<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et \u00e0 ce moment-l\u00e0, les d\u00e9cisions sont prises non pas sur la base d'une analyse, mais sous l'influence des \u00e9motions.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qui se passe \u00e0 la fin<\/h3>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9sultat :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>certains objets sont choisis \"au feeling\"<\/li>\n\n\n\n<li>certains risques ne sont pas pris en compte<\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9cisions sont prises en l'absence d'une vue d'ensemble<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et c'est ce qui conduit le plus souvent aux erreurs dont nous avons parl\u00e9 dans le premier article.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>Un choix ind\u00e9pendant est possible. Mais sans une approche syst\u00e9matique et sans exp\u00e9rience, il est presque toujours entrav\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>perte de temps<\/li>\n\n\n\n<li>avec des vues suppl\u00e9mentaires<\/li>\n\n\n\n<li>et des risques plus \u00e9lev\u00e9s<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u2705 Ce \u00e0 quoi ressemble une bonne s\u00e9lection de sites dans la pratique<\/h2>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s toutes les \u00e9tapes d\u00e9crites ci-dessus, il est important de comprendre une chose :<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 un bon objet est toujours le r\u00e9sultat d'une s\u00e9lection, et non d'une d\u00e9couverte fortuite<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment cela se passe-t-il dans la r\u00e9alit\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Lorsque l'on commence \u00e0 examiner le march\u00e9 non pas \"annonce par annonce\", mais de mani\u00e8re syst\u00e9matique, la situation change. Par exemple, sur 20 \u00e0 30 options qui correspondent initialement au prix et aux param\u00e8tres :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>certains sont \u00e9limin\u00e9s au stade de la localisation<\/li>\n\n\n\n<li>partie - au stade de l'analyse du d\u00e9veloppeur<\/li>\n\n\n\n<li>une partie de l'aide est accord\u00e9e apr\u00e8s une v\u00e9rification des ant\u00e9c\u00e9dents<\/li>\n\n\n\n<li>partie - apr\u00e8s le calcul de l'\u00e9conomie r\u00e9elle<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>R\u00e9sultat : \ud83d\udc49 il reste 3 \u00e0 5 biens qui valent vraiment la peine d'\u00eatre pris en consid\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cela se produit-il ?<\/h3>\n\n\n\n<p>Parce que la plupart des offres sur le march\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>sur\u00e9valu\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>ou comportent des nuances cach\u00e9es<\/li>\n\n\n\n<li>ou ne sont pas adapt\u00e9s \u00e0 la t\u00e2che \u00e0 accomplir<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais sans une analyse syst\u00e9matique, cela n'est pas \u00e9vident.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Exemple concret<\/h3>\n\n\n\n<p>Lorsque nous travaillons avec un client, nous commen\u00e7ons toujours par une s\u00e9lection assez large.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>budget 60,000-80,000$<\/li>\n\n\n\n<li>objet - location ou utilisation combin\u00e9e<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>C'\u00e9tait au d\u00e9but :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>28 sites<\/li>\n\n\n\n<li>diff\u00e9rents quartiers<\/li>\n\n\n\n<li>diff\u00e9rents formats<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s l'avoir analys\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>30-40% abandonn\u00e9 par le lieu.<\/li>\n\n\n\n<li>une autre partie du promoteur immobilier<\/li>\n\n\n\n<li>partie par des documents ou par l'\u00e9conomie<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En fin de compte, nous nous retrouvons avec quatre options qui sont adapt\u00e9es \u00e0 l'objectif vis\u00e9, qui pr\u00e9sentent des risques ad\u00e9quats et dont les aspects \u00e9conomiques sont compr\u00e9hensibles. <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il apporte \u00e0 l'acheteur<\/h3>\n\n\n\n<p>Cette approche permet :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00e9viter de perdre du temps avec des options faibles<\/li>\n\n\n\n<li>ne pas surpayer<\/li>\n\n\n\n<li>comprendre exactement ce pour quoi vous payez<\/li>\n\n\n\n<li>et prendre une d\u00e9cision en connaissance de cause<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>Le choix d'un bien immobilier ne consiste pas \u00e0 trouver l'\"option parfaite\". Il s'agit d'\u00e9liminer syst\u00e9matiquement les mauvaises d\u00e9cisions. Et c'est ce processus qui, en fin de compte, aboutit au bon achat.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9sultat<\/h2>\n\n\n\n<p>Si l'on r\u00e9unit toutes les \u00e9tapes, tout devient clair :<\/p>\n\n\n\n<p>Le choix d'un bien immobilier n'est pas une question de chance ou de \"bon choix\".<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit d'un processus s\u00e9quentiel o\u00f9 les solutions faibles sont \u00e9limin\u00e9es \u00e0 chaque \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n<p>C'est ce qui rend les choses possibles :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ne pas surpayer<\/li>\n\n\n\n<li>se tenir \u00e0 l'\u00e9cart des projets \u00e0 risque<\/li>\n\n\n\n<li>et choisissez les objets qui conviennent le mieux \u00e0 votre t\u00e2che.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Il est important de prendre conscience<\/h3>\n\n\n\n<p>La plupart des erreurs ne se produisent pas parce qu'une personne a fait quelque chose de mal.<\/p>\n\n\n\n<p>Et parce que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>il n'y avait pas de tableau complet<\/li>\n\n\n\n<li>manque d'informations<\/li>\n\n\n\n<li>ou la d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 prise trop rapidement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et ce n'est pas grave : le march\u00e9 est vraiment plus complexe qu'il n'y para\u00eet \u00e0 premi\u00e8re vue.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qui peut \u00eatre fait ensuite<\/h3>\n\n\n\n<p>Si vous souhaitez suivre cette voie par vous-m\u00eame, vous savez d\u00e9j\u00e0 \u00e0 quoi vous attendre.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais si vous le souhaitez :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>gagner du temps<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9liminer imm\u00e9diatement les options les plus faibles<\/li>\n\n\n\n<li>et obtenir une s\u00e9lection adapt\u00e9e \u00e0 votre t\u00e2che<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>nous pouvons prendre un chemin plus court.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 Associer des objets \u00e0 votre t\u00e2che<\/h2>\n\n\n\n<p>Nous pouvons aller chercher pour vous des objets en G\u00e9orgie. Il est absolument GRATUIT de suivre toutes les \u00e9tapes d\u00e9crites dans cet article, et vous obtiendrez \u00e0 la fin 3 \u00e0 5 objets correspondant \u00e0 votre demande.<\/p>\n\n\n\n<p>Int\u00e9ress\u00e9(e) ? R\u00e9pondez \u00e0 l'enqu\u00eate en cliquant sur le bouton ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u041a\u0430\u043a \u0432\u044b\u0431\u0440\u0430\u0442\u044c \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438 \u0438 \u043d\u0435 \u043f\u043e\u0442\u0435\u0440\u044f\u0442\u044c \u0434\u0435\u043d\u044c\u0433\u0438: \u043f\u043e\u0448\u0430\u0433\u043e\u0432\u044b\u0439 \u0440\u0430\u0437\u0431\u043e\u0440 \u0412\u0440\u0435\u043c\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f: 11 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442 \u0412 \u043f\u0440\u043e\u0448\u043b\u043e\u0439 \u0441\u0442\u0430\u0442\u044c\u0435 \u044f \u0440\u0430\u0437\u043e\u0431\u0440\u0430\u043b \u043e\u0441\u043d\u043e\u0432\u043d\u044b\u0435 \u043e\u0448\u0438\u0431\u043a\u0438, \u0438\u0437-\u0437\u0430 \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u044b\u0445 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u0430\u0442\u0435\u043b\u0438 \u0442\u0435\u0440\u044f\u044e\u0442 \u0434\u0435\u043d\u044c\u0433\u0438 \u043f\u0440\u0438 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438. \u0422\u0435\u043f\u0435\u0440\u044c \u0434\u0430\u0432\u0430\u0439\u0442\u0435 \u0440\u0430\u0437\u0431\u0435\u0440\u0435\u043c \u043e\u0431\u0440\u0430\u0442\u043d\u0443\u044e \u0441\u0442\u043e\u0440\u043e\u043d\u0443. \u041a\u0430\u043a \u0432\u044b\u0431\u0440\u0430\u0442\u044c \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438 \u0442\u0430\u043a, \u0447\u0442\u043e\u0431\u044b: \u0412 \u044d\u0442\u043e\u0439 \u0441\u0442\u0430\u0442\u044c\u0435 \u044f \u043f\u043e\u043a\u0430\u0436\u0443 \u043f\u043e\u0448\u0430\u0433\u043e\u0432\u044b\u0439 \u043f\u043e\u0434\u0445\u043e\u0434, \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u044b\u0439 \u043f\u043e\u043c\u043e\u0433\u0430\u0435\u0442: \u041f\u043e\u0447\u0435\u043c\u0443 \u0432\u044b\u0431\u043e\u0440 [&hellip;]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-169","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-2"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/169","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=169"}],"version-history":[{"count":17,"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/169\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":283,"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/169\/revisions\/283"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=169"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=169"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=169"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}