{"id":143,"date":"2026-03-08T01:29:18","date_gmt":"2026-03-07T22:29:18","guid":{"rendered":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/?p=143"},"modified":"2026-03-19T18:27:25","modified_gmt":"2026-03-19T15:27:25","slug":"step-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/qz.residence-estate.ge\/fr\/step-1\/","title":{"rendered":"5 \u043e\u0448\u0438\u0431\u043e\u043a \u043f\u0440\u0438 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438 &#8212; \u0448\u0430\u0433 1"},"content":{"rendered":"<h1 class=\"wp-block-heading\">5 erreurs \u00e0 \u00e9viter lors de l'achat d'un bien immobilier en G\u00e9orgie,<\/h1>\n\n\n\n<p><strong>qui pourrait vous co\u00fbter des dizaines de milliers de dollars<\/strong><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Temps de lecture : 9 minutes<\/p>\n\n\n\n<p>Utilit\u00e9 : <strong>\u2605\u2605\u2605\u2605\u2605<\/strong><br><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Bonjour !<\/p>\n\n\n\n<p>Je m'appelle Roman, je travaille dans l'immobilier en G\u00e9orgie depuis plus de 5 ans et j'ai r\u00e9alis\u00e9 des dizaines de transactions avec des clients de diff\u00e9rents pays.<\/p>\n\n\n\n<p>Tr\u00e8s souvent, les gens viennent me voir alors qu'ils ont d\u00e9j\u00e0 entam\u00e9 le processus d'achat, seuls ou avec l'aide d'un agent immobilier. \u00c0 ce stade, des nuances apparaissent, dont ils n'avaient pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9s au d\u00e9part ou auxquelles ils n'avaient pas pr\u00eat\u00e9 attention.<\/p>\n\n\n\n<p>Cela ne signifie pas que le march\u00e9 est \"mauvais\" ou que quelqu'un est d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment trompeur. Le plus souvent, la raison est beaucoup plus simple : l'acheteur n'a aucune exp\u00e9rience du march\u00e9 g\u00e9orgien en particulier, et chaque march\u00e9 a ses propres particularit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>En cons\u00e9quence, quelqu'un ach\u00e8te un objet sans v\u00e9rifier enti\u00e8rement les documents, quelqu'un s'engage dans un projet avec des risques accrus, et quelqu'un compte sur une rentabilit\u00e9, mais obtient en fait une rentabilit\u00e9 tout \u00e0 fait diff\u00e9rente.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>En m\u00eame temps, il est important de comprendre que le march\u00e9 de l'immobilier en G\u00e9orgie est vraiment int\u00e9ressant et offre des opportunit\u00e9s. Mais seulement pour ceux qui en comprennent les nuances.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Dans cet article, j'analyse les cinq erreurs les plus courantes commises par les acheteurs et je vous montre exactement o\u00f9 vous \u00eates le plus susceptible de perdre de l'argent - afin que vous puissiez \u00e9viter ces risques avant la transaction.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi les gens perdent-ils de l'argent dans l'immobilier en G\u00e9orgie ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le march\u00e9 de l'immobilier en G\u00e9orgie s'est vraiment d\u00e9velopp\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es, ce que les chiffres confirment ais\u00e9ment.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple, selon le service national des statistiques de G\u00e9orgie et TBC Capital, rien qu'au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le nombre de transactions immobili\u00e8res \u00e0 Tbilissi et \u00e0 Batumi a augment\u00e9 de plus de <strong>20-30% par rapport \u00e0 2021<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>La part des acheteurs \u00e9trangers dans certains segments (en particulier \u00e0 Batumi) atteint les niveaux suivants <strong>70-80%<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>les prix de l'immobilier dans les principaux lieux d'implantation ont augment\u00e9 en 2022-2024 d'une moyenne de <strong>15-25%<\/strong>Dans certains projets, il est beaucoup plus \u00e9lev\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans ce contexte, le march\u00e9 attire de plus en plus de personnes qui envisagent d'acheter une voiture :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>investissement<\/li>\n\n\n\n<li>pr\u00e9servation du capital<\/li>\n\n\n\n<li>ou tout simplement l'opportunit\u00e9 d'avoir une propri\u00e9t\u00e9 en bord de mer<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, tout semble assez simple : choisir un objet, formaliser la transaction et, ensuite, soit il prend de la valeur, soit il g\u00e9n\u00e8re des revenus.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais dans la pratique, c'est un peu plus compliqu\u00e9 que cela.<\/p>\n\n\n\n<p>La G\u00e9orgie a un seuil d'entr\u00e9e relativement bas pour les promoteurs immobiliers. Cela signifie que le march\u00e9 accueille \u00e0 la fois des promoteurs solides, exp\u00e9riment\u00e9s et r\u00e9put\u00e9s, et des entreprises \u00e0 l'histoire limit\u00e9e ou au mod\u00e8le de vente agressif.<\/p>\n\n\n\n<p>En outre, la situation est compliqu\u00e9e par le grand nombre d'offres. Lorsqu'une personne commence \u00e0 chercher un bien immobilier, elle est confront\u00e9e \u00e0 des dizaines d'options similaires - rendus identiques, conditions similaires, promesses de rendement \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Et c'est l\u00e0 que se pose un probl\u00e8me majeur.<\/p>\n\n\n\n<p>Si l'on ne comprend pas les d\u00e9tails, il devient difficile de faire la distinction entre une installation r\u00e9ellement liquide et s\u00fbre et un projet \u00e0 haut risque.<\/p>\n\n\n\n<p>Tr\u00e8s souvent, je suis contact\u00e9e par des clients qui ont d\u00e9j\u00e0 choisi un objet par eux-m\u00eames ou qui sont en train de l'acheter. C'est \u00e0 ce moment-l\u00e0 que nous commen\u00e7ons \u00e0 approfondir la situation.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'av\u00e8re parfois que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'objet a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 \u00e0 un prix sup\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>les rendements sont sur\u00e9valu\u00e9s dans les calculs<\/li>\n\n\n\n<li>ou le projet lui-m\u00eame comporte des nuances qui n'ont pas \u00e9t\u00e9 exprim\u00e9es au d\u00e9part.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et il ne s'agit pas toujours de mauvaise foi. Le plus souvent, il s'agit simplement d'une cons\u00e9quence du fait que le march\u00e9 se d\u00e9veloppe activement et que l'information est pr\u00e9sent\u00e9e de mani\u00e8re simplifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple, un sc\u00e9nario fr\u00e9quent est celui des attentes en mati\u00e8re de rendement.<\/p>\n\n\n\n<p>Aujourd'hui, le rendement locatif r\u00e9el moyen en G\u00e9orgie, en fonction du format et de la gestion, se situe dans une fourchette d'environ 1,5 million d'euros. <strong>5-8% par an en dollars US<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, il n'est pas rare de voir des chiffres dans les publicit\u00e9s <strong>15-18% et plus<\/strong>qui ne comptent pas :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>temps mort<\/li>\n\n\n\n<li>saisonnalit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>les co\u00fbts de gestion et d'entretien<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et c'est dans ces \u00e9carts entre les attentes et la r\u00e9alit\u00e9 que l'argent est le plus souvent perdu.<\/p>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, la principale raison des erreurs n'est pas le march\u00e9 lui-m\u00eame, mais l'absence d'une approche syst\u00e9matique de la s\u00e9lection d'un objet.<\/p>\n\n\n\n<p>Examinons maintenant en d\u00e9tail les erreurs existantes et la mani\u00e8re de les \u00e9viter.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si vous souhaitez gagner du temps et obtenir imm\u00e9diatement les bonnes options, vous pouvez commencer par une br\u00e8ve enqu\u00eate - sur la base de laquelle nous s\u00e9lectionnerons les objets adapt\u00e9s \u00e0 votre t\u00e2che.<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <a href=\"\/fr\/qz-5-oshibok\/\">R\u00e9pondre \u00e0 l'enqu\u00eate<\/a><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 Erreur 1 : Acheter sans v\u00e9rifier la propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>L'une des erreurs les plus courantes consiste \u00e0 acheter un bien immobilier sans avoir v\u00e9rifi\u00e9 tous les documents.<\/p>\n\n\n\n<p>En g\u00e9n\u00e9ral, les choses se passent comme suit : une personne trouve un objet dont le prix et l'emplacement sont int\u00e9ressants, obtient la confirmation que \"tout est en ordre\" et commence \u00e0 s'orienter vers une transaction. \u00c0 ce stade, il semble que l'inspection soit une formalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>La G\u00e9orgie dispose d'un syst\u00e8me simple d'enregistrement des propri\u00e9t\u00e9s, mais c'est pour cette raison que les acheteurs ont souvent un faux sentiment de s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est important de comprendre que le simple fait d'enregistrer un objet ne garantit pas qu'il ne pose aucun probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans la pratique, cela peut se produire :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les charges ou les privil\u00e8ges<\/li>\n\n\n\n<li>arrestations<\/li>\n\n\n\n<li>propri\u00e9t\u00e9 partag\u00e9e<\/li>\n\n\n\n<li>les divergences entre l'objet r\u00e9el et les donn\u00e9es du registre<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Andrei, originaire d'Estonie.<\/p>\n\n\n\n<p>L'objectif \u00e9tait clair : acheter un appartement pr\u00eat \u00e0 l'emploi en bord de mer \u00e0 Batumi pour son usage personnel, sans attendre la construction. Il n'envisageait que des propri\u00e9t\u00e9s pr\u00eates \u00e0 l'emploi, car il \u00e9tait plus \u00e0 l'aise et souhaitait d\u00e9j\u00e0 passer l'\u00e9t\u00e9 \u00e0 la mer.<\/p>\n\n\n\n<p>Il avait d\u00e9j\u00e0 trouv\u00e9 une option par lui-m\u00eame :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Appartement d'une pi\u00e8ce<\/li>\n\n\n\n<li>Nouveau district de Batumi<\/li>\n\n\n\n<li>environ 38 m\u00b2<\/li>\n\n\n\n<li>19\u00e8me \u00e9tage<\/li>\n\n\n\n<li>vue maritime<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L'installation est attrayante :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>prix sur le march\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>maison normale<\/li>\n\n\n\n<li>le vendeur a d\u00e9clar\u00e9 que les documents \u00e9taient en ordre.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Andrei m'a contact\u00e9 \u00e0 la derni\u00e8re \u00e9tape - \"juste pour regarder les documents avant la transaction\".<\/p>\n\n\n\n<p>Au d\u00e9but de l'inspection, il s'est av\u00e9r\u00e9 que l'appartement n'\u00e9tait pas enregistr\u00e9 au nom d'un seul propri\u00e9taire, mais au nom de plusieurs personnes. En outre, l'un des propri\u00e9taires n'a pas particip\u00e9 \u00e0 la vente et n'a pas donn\u00e9 son accord.<\/p>\n\n\n\n<p>Au stade de la visite, le probl\u00e8me ne s'est pas manifest\u00e9 de quelque mani\u00e8re que ce soit - l'appartement a \u00e9t\u00e9 montr\u00e9, les n\u00e9gociations ont \u00e9t\u00e9 men\u00e9es, tout semblait normal.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais si l'accord s'\u00e9tait d\u00e9roul\u00e9 de cette mani\u00e8re, il aurait pu d\u00e9boucher sur.. :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>contestation de la transaction<\/li>\n\n\n\n<li>gel des installations<\/li>\n\n\n\n<li>la longueur des proc\u00e9dures judiciaires<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>J'ai fini par renoncer \u00e0 l'achat et j'ai commenc\u00e9 \u00e0 chercher une autre solution.<\/p>\n\n\n\n<p>Et c'est l\u00e0 un point important : le probl\u00e8me n'est pas que l'installation soit \"mauvaise\". Le probl\u00e8me est que les nuances n'ont tout simplement pas \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9es au pr\u00e9alable.<br><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cela se produit-il ?<\/h3>\n\n\n\n<p>La raison principale est la perception de la simplicit\u00e9 de la transaction.<\/p>\n\n\n\n<p>Il semble \u00e0 l'acheteur :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>S'il y a un registre \u2192 tout est v\u00e9rifi\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>Si l'objet affiche \u2192, cela signifie qu'il va bien.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>A cela s'ajoute la pression du temps :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"cette installation est sur le point d'\u00eatre supprim\u00e9e\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"Nous devons faire en sorte que les r\u00e9servations soient faites plus rapidement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et \u00e0 ce moment-l\u00e0. <strong>v\u00e9rification<\/strong> est renvoy\u00e9 \u00e0 la fin de la file d'attente.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment v\u00e9rifier<\/h3>\n\n\n\n<p>Le minimum \u00e0 faire avant d'acheter :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>v\u00e9rifier l'extrait du registre<\/li>\n\n\n\n<li>v\u00e9rifier le propri\u00e9taire et son autorit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>v\u00e9rifier les charges, les privil\u00e8ges et les saisies<\/li>\n\n\n\n<li>comparer l'objet r\u00e9el avec les donn\u00e9es d'enregistrement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il est important, non seulement d'obtenir le document, mais aussi de l'interpr\u00e9ter correctement.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>La v\u00e9rification des documents n'est pas une formalit\u00e9, mais l'une des \u00e9tapes cl\u00e9s de la transaction.<\/p>\n\n\n\n<p>C'est \u00e0 ce stade que l'on d\u00e9cide si l'on ach\u00e8te un bien s\u00fbr ou un bien pr\u00e9sentant des risques juridiques potentiels.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 Erreur 2 : Acheter un projet avec un risque de sous-construction<\/h2>\n\n\n\n<p><br>L'une des erreurs les plus sous-estim\u00e9es consiste \u00e0 acheter au stade de la construction sans \u00e9valuer les risques du projet lui-m\u00eame et du constructeur.<\/p>\n\n\n\n<p>Au stade de la s\u00e9lection, tout doit \u00eatre aussi attrayant que possible :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>de beaux rendus<\/li>\n\n\n\n<li>des installations modernes<\/li>\n\n\n\n<li>promesses en mati\u00e8re d'infrastructures<\/li>\n\n\n\n<li>prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui des objets pr\u00eats \u00e0 l'emploi<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La logique de l'acheteur se met en place : \"J'entre maintenant moins cher, et d'ici \u00e0 ce que je rentre, j'aurai gagn\u00e9 sur l'augmentation du prix\".<\/p>\n\n\n\n<p>Dans certains cas, cela fonctionne. Mais seulement si le projet est achev\u00e9 dans les d\u00e9lais et dans la qualit\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'il est important de comprendre sur le march\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p>La G\u00e9orgie a un seuil d'entr\u00e9e relativement bas pour les d\u00e9veloppeurs. Cela signifie que de nouveaux projets sont lanc\u00e9s r\u00e9guli\u00e8rement, mais que leur niveau de fiabilit\u00e9 peut varier consid\u00e9rablement.<\/p>\n\n\n\n<p>Selon les donn\u00e9es et les analyses du march\u00e9 (y compris TBC Capital), ces derni\u00e8res ann\u00e9es :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>une proportion importante de projets a connu des retards dans les d\u00e9lais de construction<\/li>\n\n\n\n<li>Dans certains cas, les retards allaient de <strong>6 mois \u00e0 plusieurs ann\u00e9es<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>certains projets ont \u00e9t\u00e9 gel\u00e9s ou mis en \u0153uvre avec des modifications importantes par rapport au concept initial<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Important - nous ne parlons pas de la majorit\u00e9, mais d'une part de march\u00e9 suffisamment importante pour que vous en teniez compte lors de votre achat.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Mikhail, qui envisageait d'acheter un appartement \u00e0 Batumi \u00e0 titre d'investissement.<\/p>\n\n\n\n<p>Il a d\u00e9couvert le projet au stade de l'excavation :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>en dessous du march\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>Promesse de rendements sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne<\/li>\n\n\n\n<li>ventes actives et \"nombre limit\u00e9 de lots\"<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, il s'agissait d'une bonne occasion de \"d\u00e9marrer en trombe\".<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque nous avons commenc\u00e9 \u00e0 approfondir le projet, nous l'avons d\u00e9couvert :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le promoteur n'a pas r\u00e9alis\u00e9 de projets d'envergure comparable<\/li>\n\n\n\n<li>le calendrier de construction a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 report\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>le mod\u00e8le financier du projet \u00e9tait li\u00e9 \u00e0 des ventes constantes, sans marge de man\u0153uvre suffisante<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Du point de vue de l'acheteur, cela signifiait un risque \u00e9lev\u00e9 :<br>si le taux de vente baisse - la construction ralentit ou s'arr\u00eate.<\/p>\n\n\n\n<p>Finalement, le client a d\u00e9cid\u00e9 de ne pas s'engager dans ce projet.<\/p>\n\n\n\n<p>Au bout d'un certain temps, la construction s'est vraiment ralentie, les dates de livraison ont \u00e9t\u00e9 repouss\u00e9es et certains investisseurs se sont retrouv\u00e9s dans une situation o\u00f9 l'argent \u00e9tait \"gel\u00e9\" sans dates de sortie claires.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cela se produit-il ?<\/h3>\n\n\n\n<p>La raison principale est que l'on se concentre uniquement sur le prix et les promesses.<\/p>\n\n\n\n<p>L'acheteur voit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"moins chers que d'autres\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"\u00e7a va \u00eatre un complexe cool\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"Je gagnerai de l'argent sur la croissance.\"<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais il ne l'analyse pas :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>qui construit<\/li>\n\n\n\n<li>le montant des fonds utilis\u00e9s pour la construction du projet<\/li>\n\n\n\n<li>si le d\u00e9veloppeur a des projets achev\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>le degr\u00e9 de r\u00e9alisme du calendrier<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment att\u00e9nuer les risques<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant d'acheter pendant la phase de construction, il est important d'\u00e9valuer la situation :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>historique du d\u00e9veloppeur et projets r\u00e9alis\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>le respect des d\u00e9lais pour les projets ant\u00e9rieurs<\/li>\n\n\n\n<li>le stade de la construction et le rythme des travaux<\/li>\n\n\n\n<li>la viabilit\u00e9 financi\u00e8re (dans quelle mesure le projet d\u00e9pend des nouvelles ventes)<\/li>\n\n\n\n<li>structure juridique du projet<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>Acheter pendant la phase de construction peut \u00eatre une strat\u00e9gie rentable.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais seulement si les risques sont correctement \u00e9valu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas contraire, il ne s'agit pas d'un investissement mais d'une situation o\u00f9 l'argent peut \u00eatre gel\u00e9 ind\u00e9finiment.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 Erreur 3 : Sous-estimation des co\u00fbts<\/h2>\n\n\n\n<p>L'une des situations les plus courantes est celle o\u00f9 une personne ne prend en compte que le prix d'achat et le revenu escompt\u00e9, sans tenir compte des co\u00fbts r\u00e9els d'entretien du bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Au stade de la s\u00e9lection, tout semble simple :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'appartement vaut, par exemple, 60 000$.<\/li>\n\n\n\n<li>Loyer de 500-600$ par mois.<\/li>\n\n\n\n<li>le rendement semble donc \u00e9lev\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais il y a un grand \u00e9cart entre le \"revenu sale\" et le profit r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qui n'est g\u00e9n\u00e9ralement pas pris en compte<\/h3>\n\n\n\n<p>En pratique, l'immobilier en G\u00e9orgie comporte des d\u00e9penses r\u00e9guli\u00e8res et ponctuelles qui affectent directement le rendement final :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l'entretien de la maison - en moyenne de <strong>0,5 \u00e0 1,5$ par m\u00b2 et par mois<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Services de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion (si le bail est g\u00e9r\u00e9) - <strong>20-40% du revenu<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>factures de services publics<\/li>\n\n\n\n<li>les petites r\u00e9parations et l'usure<\/li>\n\n\n\n<li>temps d'immobilisation du locataire<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, les b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9els peuvent diff\u00e9rer des attentes de plusieurs dizaines de pour cent.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Pavel, qui avait d\u00e9j\u00e0 achet\u00e9 un studio \u00e0 Batumi pour environ 58 0000$.<\/p>\n\n\n\n<p>L'objectif \u00e9tait classique : louer et gagner un revenu r\u00e9gulier.<\/p>\n\n\n\n<p>Avant l'achat, il a re\u00e7u un revenu estim\u00e9 de <strong>700-800$ par mois<\/strong> sur la base d'un contrat de location \u00e0 court terme.<\/p>\n\n\n\n<p>En fait, les choses se sont pass\u00e9es comme suit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le revenu moyen pour l'ann\u00e9e est d'environ <strong>500$ par mois<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>certains mois ont \u00e9t\u00e9 moins charg\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>en plus :\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la soci\u00e9t\u00e9 de gestion prenait sur <strong>30%<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>entretien de la maison - environ <strong>1$ par m\u00b2<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9penses r\u00e9currentes pour les petites r\u00e9parations<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, le rendement r\u00e9el a \u00e9t\u00e9 de l'ordre de <strong>6-7% p.a.<\/strong>au lieu des 12%+ attendus.<\/p>\n\n\n\n<p>L'installation elle-m\u00eame est bien - elle est lou\u00e9e, elle n'est pas inutilis\u00e9e de mani\u00e8re critique, mais les attentes \u00e9taient initialement exag\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cela se produit-il ?<\/h3>\n\n\n\n<p>La raison principale est l'accent mis sur le \"chiffre du haut\".<\/p>\n\n\n\n<p>L'acheteur est pr\u00e9sent\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>loyer maximum possible<\/li>\n\n\n\n<li>hors temps d'arr\u00eat<\/li>\n\n\n\n<li>net de charges<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et l'on a le sentiment que c'est la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 cela s'ajoute le d\u00e9sir de \"trouver une meilleure option que le march\u00e9\" lorsque les rendements sont sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment compter correctement<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant d'acheter, il est important de consid\u00e9rer non pas le \"sc\u00e9nario id\u00e9al\" mais le sc\u00e9nario r\u00e9el :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Tenir compte du loyer moyen et non du loyer maximum<\/li>\n\n\n\n<li>mise de c\u00f4t\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>rendre compte de tous les frais et d\u00e9penses<\/li>\n\n\n\n<li>la rentabilit\u00e9 nette, et non le chiffre d'affaires<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>La propri\u00e9t\u00e9 en G\u00e9orgie peut g\u00e9n\u00e9rer un revenu r\u00e9gulier.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais seulement si l'on compte l'\u00e9conomie honn\u00eatement d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\n\n\n\n<p>Sinon, la diff\u00e9rence entre les attentes et la r\u00e9alit\u00e9 devient une surprise d\u00e9sagr\u00e9able apr\u00e8s l'achat.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 Erreur 4 : S\u00e9lection incorrecte de l'emplacement<\/h2>\n\n\n\n<p>L'une des erreurs les plus courantes consiste \u00e0 choisir un bien immobilier en se basant uniquement sur des param\u00e8tres externes, sans analyser l'emplacement lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n<p>Au stade de la s\u00e9lection, tout semble simple :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>vue sur la mer<\/li>\n\n\n\n<li>nouvelle maison<\/li>\n\n\n\n<li>r\u00e9novation agr\u00e9able<\/li>\n\n\n\n<li>bon prix<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et j'ai l'impression que c'est suffisant.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais dans la pratique, c'est le lieu qui est d\u00e9terminant :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>liquidit\u00e9 de l'objet<\/li>\n\n\n\n<li>demande de location<\/li>\n\n\n\n<li>possibilit\u00e9 de revente<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qui manque souvent<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00c0 Batumi et dans d'autres zones c\u00f4ti\u00e8res, le d\u00e9veloppement est tr\u00e8s actif.<\/p>\n\n\n\n<p>Cela signifie que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les terrains vacants sont rapidement construits<\/li>\n\n\n\n<li>la densit\u00e9 de construction augmente<\/li>\n\n\n\n<li>Une esp\u00e8ce pr\u00e9sente aujourd'hui peut dispara\u00eetre dans un ou deux ans.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En outre, ce n'est pas seulement le quartier lui-m\u00eame qui compte, mais l'endroit pr\u00e9cis o\u00f9 il se trouve :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>distance de la mer<\/li>\n\n\n\n<li>l'infrastructure<\/li>\n\n\n\n<li>transport<\/li>\n\n\n\n<li>r\u00e9gion environnante<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>J'ai \u00e9t\u00e9 contact\u00e9 par un client, Igor, qui a achet\u00e9 un appartement \u00e0 Batumi pour le louer et y passer des vacances occasionnelles.<\/p>\n\n\n\n<p>Les param\u00e8tres \u00e9taient les suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>studio<\/li>\n\n\n\n<li>environ 30 m\u00b2<\/li>\n\n\n\n<li>emplacement privil\u00e9gi\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>vue sur la mer<\/li>\n\n\n\n<li>le prix est l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur \u00e0 celui des produits analogues<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Au moment de l'achat, la propri\u00e9t\u00e9 semblait \u00eatre une excellente option, notamment en raison de la vue.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais au bout d'un certain temps, la construction d'un nouveau complexe a commenc\u00e9 juste en face de la maison.<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9sultat :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la vue sur la mer est partiellement bloqu\u00e9e<\/li>\n\n\n\n<li>l'attrait de l'\u00e9tablissement pour les locataires a diminu\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>le prix de revente a cess\u00e9 d'augmenter au rythme pr\u00e9vu par le client<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le site lui-m\u00eame demeure, il n'est pas devenu \"mauvais\", mais son attrait pour l'investissement a \u00e9t\u00e9 nettement r\u00e9duit.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cela se produit-il ?<\/h3>\n\n\n\n<p>La raison principale est d'\u00e9valuer l'objet \"ici et maintenant\".<\/p>\n\n\n\n<p>L'acheteur regarde :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>formulaire actuel<\/li>\n\n\n\n<li>prix actuel<\/li>\n\n\n\n<li>\u00e9tat actuel du quartier<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Mais il ne l'analyse pas :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>plans de construction autour<\/li>\n\n\n\n<li>lots vacants<\/li>\n\n\n\n<li>perspective de d\u00e9veloppement du district<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment att\u00e9nuer les risques<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant d'acheter, il est important d'\u00e9valuer non seulement le bien lui-m\u00eame, mais aussi son environnement :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>s'il y a des terrains vagues devant la maison<\/li>\n\n\n\n<li>ce qui peut \u00eatre construit sur ces parcelles<\/li>\n\n\n\n<li>la densit\u00e9 de construction dans la zone<\/li>\n\n\n\n<li>une demande r\u00e9elle de location dans ce lieu particulier<\/li>\n\n\n\n<li>tendances des prix dans les quartiers<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>L'emplacement n'est pas seulement \"l'endroit o\u00f9 se trouve l'appartement\".<\/p>\n\n\n\n<p>Il s'agit d'un facteur qui a une incidence directe :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>revenus<\/li>\n\n\n\n<li>liquidit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>la capacit\u00e9 \u00e0 sortir de l'investissement<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et une erreur dans le choix du lieu d'implantation peut co\u00fbter cher, non pas imm\u00e9diatement, mais dans un ou deux ans, lorsque vous ne pourrez plus rien changer.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd39 Erreur 5 : Attentes excessives en mati\u00e8re de rendement<\/h2>\n\n\n\n<p>L'une des raisons les plus courantes de la d\u00e9ception apr\u00e8s l'achat est que les attentes en mati\u00e8re de rendement ne correspondent pas \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Au stade de la s\u00e9lection, l'acheteur se voit souvent pr\u00e9senter le mod\u00e8le \"haut de gamme\" :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>charge maximale<\/li>\n\n\n\n<li>co\u00fbt de location \u00e9lev\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>sc\u00e9nario parfait sans temps d'arr\u00eat<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il en r\u00e9sulte une perception selon laquelle le bien immobilier g\u00e9n\u00e9rera des rendements sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ce qu'ils montrent et ce qu'ils obtiennent<\/h3>\n\n\n\n<p>Dans la pratique, la diff\u00e9rence entre les attentes et la r\u00e9alit\u00e9 peut \u00eatre importante.<\/p>\n\n\n\n<p>Le march\u00e9 de Batumi, par exemple :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les rendements locatifs r\u00e9els moyens sont d'environ <strong>5-8% par an en dollars US<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>avec une bonne gestion et un bon emplacement - peut \u00eatre un peu plus \u00e9lev\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>mais des valeurs stables au-dessus de <strong>10%<\/strong> sont beaucoup moins fr\u00e9quents<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cela dit, il n'est pas rare de le voir dans la publicit\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>12-15% p.a.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>et parfois plus<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces chiffres sont plus courants que la plupart des autres :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>saisonnier<\/li>\n\n\n\n<li>temps d'arr\u00eat<\/li>\n\n\n\n<li>hors commissions et frais<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tude de cas r\u00e9el<\/h3>\n\n\n\n<p>Il arrive r\u00e9guli\u00e8rement que des clients viennent me voir avec une attente sp\u00e9cifique :<\/p>\n\n\n\n<p>\"Nous avons vu un projet qui promet 15-18% par an en dollars. Nous voulons quelque chose de similaire.<\/p>\n\n\n\n<p>Et c'est l\u00e0 qu'il est important de faire face \u00e0 la situation en toute honn\u00eatet\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple, un client envisageait d'acheter un appartement pour environ 60 000$ avec la promesse d'un revenu d'environ 800$ par mois.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 premi\u00e8re vue, il est attrayant.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais si l'on analyse les aspects \u00e9conomiques :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>800$ par mois - c'est le niveau de loyer non pas d'un studio, mais d'un appartement 1+1 complet dans un bon emplacement.<\/li>\n\n\n\n<li>En m\u00eame temps, le co\u00fbt d'un tel appartement avec r\u00e9novation sera sensiblement plus \u00e9lev\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>plus des ajouts :\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>comit\u00e9 de gestion<\/li>\n\n\n\n<li>temps mort<\/li>\n\n\n\n<li>saisonnalit\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Qu'avons-nous fait en fin de compte ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons renonc\u00e9 \u00e0 cette propri\u00e9t\u00e9. Nous avons trouv\u00e9 une bonne solution. Param\u00e8tres :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>carr\u00e9 : <strong>33,6 \u043c\u00b2<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>prix : <strong>1000$\/m\u00b2<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>pour l'\u00e9tablissement : <strong>33 600$ (cadre blanc)<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La maison elle-m\u00eame : gaz, parking souterrain, emplacement normal, belle vue. \u00c0 ce stade, tout semblait normal.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais il y a eu un moment important.<\/p>\n\n\n\n<p>Il y a beaucoup de studios dans ce quartier. Et si vous faites \"comme tout le monde\", alors : forte concurrence, pression sur les prix et occupation instable. L'objectif n'\u00e9tait donc pas seulement d'acheter, mais aussi de <strong>\u00e9tablir imm\u00e9diatement la distinction<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous nous sommes mis d'accord avec le constructeur et avons fait r\u00e9aliser le chauffage par le sol avant la chape.<\/p>\n\n\n\n<p>Cela en valait la peine : <strong>11$\/m\u00b2<\/strong> (env. <strong>370$<\/strong>)<\/p>\n\n\n\n<p>Vient ensuite la r\u00e9novation \u00e0 louer : env. <strong>500$\/m\u00b2<\/strong>(total ~ <strong>16 800$<\/strong>)<\/p>\n\n\n\n<p>Au final, le co\u00fbt de l'appartement s'est \u00e9lev\u00e9 \u00e0 \ud83d\udc49 euros. <strong>50 769$ cl\u00e9 en main<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le plus important, ce sont les chiffres.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Location de studios dans ce quartier : \u00e0 partir de <strong>350$ \u00e0 500$ par mois<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nous louons r\u00e9guli\u00e8rement avec un rendement : \ud83d\udc49 <strong>environ 400$ par mois<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Revenu annuel : \ud83d\udc49 <strong>400$ \u00d7 12 = 4 800$<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ensuite, il faut tenir compte de la r\u00e9alit\u00e9 : l'imp\u00f4t : <strong>5% \u2192 240$<\/strong> + contr\u00f4le : ~ <strong>302$ par an<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Reste net : \ud83d\udc49 <strong>~4,258$ par an<\/strong> (<strong>~8,3% p.a.<\/strong>)<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9sultat est excellent, tout le monde est content - les chiffres de l'attente et de la r\u00e9alit\u00e9 se sont rejoints. <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi cela se produit-il ?<\/h3>\n\n\n\n<p>La raison principale est le d\u00e9sir de trouver \"mieux que le march\u00e9\".<\/p>\n\n\n\n<p>Il semble \u00e0 l'acheteur :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\"il existe des options \u00e0 haut rendement\".<\/li>\n\n\n\n<li>\"Il suffit de trouver le bon objet.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et dans ce contexte :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les principes de base du march\u00e9 sont ignor\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>les d\u00e9cisions sont prises sur la base de promesses publicitaires<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comment consid\u00e9rer la rentabilit\u00e9 de mani\u00e8re appropri\u00e9e<\/h3>\n\n\n\n<p>Avant d'acheter, c'est important :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le revenu moyen plut\u00f4t que le revenu maximum<\/li>\n\n\n\n<li>tenir compte de la saisonnalit\u00e9 (en particulier dans les villes de vill\u00e9giature)<\/li>\n\n\n\n<li>temps d'arr\u00eat<\/li>\n\n\n\n<li>rendre compte de toutes les d\u00e9penses et commissions<\/li>\n\n\n\n<li>comparer avec des statistiques r\u00e9elles, et non des publicit\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h3>\n\n\n\n<p>L'immobilier en G\u00e9orgie peut offrir un rendement stable.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais elle est rarement \"super rentable\" sans risques accrus.<\/p>\n\n\n\n<p>Si les chiffres sont sensiblement plus \u00e9lev\u00e9s que ceux du march\u00e9, il ne faut pas se r\u00e9jouir, mais approfondir la question.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9sultat<\/h2>\n\n\n\n<p>Si vous examinez toutes les erreurs dont nous avons parl\u00e9 ci-dessus, vous constaterez qu'elles ont une cause commune.<\/p>\n\n\n\n<p>Pas le march\u00e9 lui-m\u00eame.<br>Il ne s'agit pas de \"mauvais\" objets.<br>Et pas m\u00eame les diff\u00e9rentes parties \u00e0 la transaction.<\/p>\n\n\n\n<p>Et l'absence d'une approche syst\u00e9matique de la s\u00e9lection des biens.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans la plupart des cas, l'argent est perdu non pas au moment de l'achat, mais bien plus t\u00f4t, au stade de l'analyse de l'objet, de la v\u00e9rification des documents, de l'\u00e9valuation de l'emplacement et de la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle.<\/p>\n\n\n\n<p>Et la bonne nouvelle, c'est que ces erreurs peuvent \u00eatre \u00e9vit\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>La seule question est de savoir si vous comprenez :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Quels sont les risques \u00e0 v\u00e9rifier ?<\/li>\n\n\n\n<li>dans quel ordre<\/li>\n\n\n\n<li>et comment faire la diff\u00e9rence entre une installation vraiment fiable et un \"joli paquet\"<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette question, j'ai \u00e9labor\u00e9 une approche \u00e9tape par \u00e9tape qui vous permet de.. :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00e9liminer les options faibles et risqu\u00e9es au stade de la s\u00e9lection<\/li>\n\n\n\n<li>gagner du temps dans la recherche de biens immobiliers inadapt\u00e9s<\/li>\n\n\n\n<li>et prendre une d\u00e9cision bas\u00e9e sur des chiffres et des faits, et non sur des promesses.<\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>5 \u043e\u0448\u0438\u0431\u043e\u043a \u043f\u0440\u0438 \u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0435 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438, \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u044b\u0435 \u043c\u043e\u0433\u0443\u0442 \u0441\u0442\u043e\u0438\u0442\u044c \u0432\u0430\u043c \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u043a\u0438 \u0442\u044b\u0441\u044f\u0447 \u0434\u043e\u043b\u043b\u0430\u0440\u043e\u0432 \u0412\u0440\u0435\u043c\u044f \u0447\u0442\u0435\u043d\u0438\u044f: 9 \u043c\u0438\u043d\u0443\u0442 \u041f\u043e\u043b\u0435\u0437\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c: \u2605\u2605\u2605\u2605\u2605 \u041f\u0440\u0438\u0432\u0435\u0442! \u041c\u0435\u043d\u044f \u0437\u043e\u0432\u0443\u0442 \u0420\u043e\u043c\u0430\u043d, \u044f \u0431\u043e\u043b\u0435\u0435 5 \u043b\u0435\u0442 \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u044e \u0441 \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c\u044e \u0432 \u0413\u0440\u0443\u0437\u0438\u0438 \u0438 \u0437\u0430 \u044d\u0442\u043e \u0432\u0440\u0435\u043c\u044f \u043f\u0440\u043e\u0432\u0435\u043b \u0434\u0435\u0441\u044f\u0442\u043a\u0438 \u0441\u0434\u0435\u043b\u043e\u043a \u0441 \u043a\u043b\u0438\u0435\u043d\u0442\u0430\u043c\u0438 \u0438\u0437 \u0440\u0430\u0437\u043d\u044b\u0445 \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d. \u0414\u043e\u0441\u0442\u0430\u0442\u043e\u0447\u043d\u043e \u0447\u0430\u0441\u0442\u043e \u043a\u043e \u043c\u043d\u0435 \u043e\u0431\u0440\u0430\u0449\u0430\u044e\u0442\u0441\u044f \u043b\u044e\u0434\u0438 \u0443\u0436\u0435 \u043f\u043e\u0441\u043b\u0435 \u0442\u043e\u0433\u043e, \u043a\u0430\u043a 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