5 Fehler beim Immobilienkauf in Georgien,
die Sie Zehntausende von Dollar kosten können
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Hallo!
Mein Name ist Roman, ich arbeite seit über 5 Jahren im Immobilienbereich in Georgien und habe in dieser Zeit Dutzende von Transaktionen mit Kunden aus verschiedenen Ländern abgewickelt.
Ich werde relativ oft von Leuten kontaktiert, nachdem sie bereits mit dem Kaufprozess begonnen haben – eigenständig oder mit Hilfe eines Maklers. Und in diesem Stadium tauchen Nuancen auf, die ursprünglich einfach nicht erwähnt oder nicht beachtet wurden.
Das bedeutet nicht, dass der Markt „schlecht“ ist oder dass jemand bewusst täuscht. Meistens ist der Grund viel einfacher – der Käufer hat keine Erfahrung auf dem georgischen Markt, und jeder Markt hat seine Eigenheiten.
Als Ergebnis kauft jemand eine Immobilie ohne vollständige Prüfung der Dokumente, jemand geht ein Projekt mit erhöhten Risiken ein, und jemand rechnet mit einer Rendite, erhält aber tatsächlich eine ganz andere.
Dabei ist es wichtig zu verstehen – der Immobilienmarkt in Georgien selbst ist wirklich interessant und bietet Möglichkeiten. Aber nur für diejenigen, die seine Nuancen verstehen.
In diesem Artikel werde ich die 5 häufigsten Fehler von Käufern untersuchen und aufzeigen, wo genau am häufigsten Geld verloren geht – damit Sie diese Risiken bereits vor dem Geschäft vermeiden können.
Warum verlieren Menschen Geld mit Immobilien in Georgien
In den letzten Jahren ist der Immobilienmarkt in Georgien tatsächlich stark gewachsen, was leicht durch Zahlen belegt werden kann.
Zum Beispiel, laut der Nationalen Statistikbehörde Georgiens und TBC Capital, allein in den letzten Jahren:
- die Anzahl der Immobilientransaktionen in Tiflis und Batumi stieg um mehr als 20-30% im Vergleich zu 2021
- der Anteil ausländischer Käufer in einzelnen Segmenten (insbesondere in Batumi) erreicht 70-80%
- die Immobilienpreise in Schlüsselstandorten sind im Durchschnitt um X gestiegen 15-25%, in einzelnen Projekten – deutlich höher
Vor diesem Hintergrund zieht der Markt immer mehr Menschen an, die den Kauf betrachten als:
- Investition
- Kapitalanlage Vermögenssicherung Kapitalerhalt
- oder einfach die Möglichkeit, eine Immobilie am Meer zu besitzen
Und auf den ersten Blick wirkt alles ziemlich einfach – man wählt ein Objekt, wickelt den Deal ab, und dann steigt es entweder im Wert oder bringt Ertrag.
Aber in der Praxis ist alles etwas komplizierter.
In Georgien ist die Eintrittsbarriere für Entwickler relativ niedrig. Das bedeutet, dass sowohl starke Entwickler mit Erfahrung und Reputation als auch Unternehmen mit begrenzter Historie oder aggressivem Verkaufsmodell gleichzeitig auf dem Markt tätig sind.
Zusätzlich wird die Situation durch die große Anzahl von Angeboten erschwert. Wenn ein Mensch mit der Immobiliensuche beginnt, stößt er auf Dutzende ähnlicher Optionen – identische Renderings, ähnliche Bedingungen, Versprechungen hoher Renditen.
Und hier stellt sich ein Kernproblem.
Ohne das Verstehen von Details wird es schwierig, ein wirklich liquides und sicheres Objekt von einem Projekt mit erhöhten Risiken zu unterscheiden.
Oft wenden sich Kunden an mich, die bereits selbst eine Immobilie ausgewählt haben oder gerade dabei sind, eine zu kaufen. Und in diesem Moment beginnen wir, die Situation genauer zu beleuchten.
Manchmal stellt sich heraus, dass:
- Das Objekt wurde überteuert gekauft.
- Die Erträge in den Berechnungen sind überhöht.
- oder das Projekt selbst hat Nuancen, die zu Beginn nicht genannt wurden
Und das ist nicht immer eine Frage des bösen Willens. Häufig ist es einfach die Folge davon, dass der Markt stark wächst und Informationen vereinfacht dargestellt werden.
Zum Beispiel, ein häufiges Szenario sind Renditeerwartungen.
Derzeit liegt die durchschnittliche reale Rendite für Mieten in Georgien, je nach Format und Management, im Bereich von etwa 5-8% pro Jahr in Dollar.
Dabei kann man in der Werbung oft auf Zahlen stoßen 15-18% und höherdie nicht berücksichtigen:
- Leerlauf
- Saisonalität
- Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
Und gerade in solchen Abweichungen zwischen Erwartungen und Realität geht am häufigsten Geld verloren.
Daher ist der Hauptgrund für Fehler nicht der Markt selbst, sondern das Fehlen eines systematischen Ansatzes bei der Auswahl des Objekts.
Lassen Sie uns nun die bestehenden Fehler ausführlich untersuchen und wie sie vermieden werden können.
Wenn Sie Zeit sparen und sofort passende Optionen erhalten möchten, können Sie mit einem kurzen Fragebogen beginnen – basierend darauf wählen wir Objekte für Ihre Aufgabe aus.
🔹 Fehler 1: Kauf ohne Eigentumsnachweis
Einer der häufigsten Fehler ist der Kauf einer Immobilie, ohne die Dokumente vollständig zu prüfen.
Normalerweise sieht es so aus: Jemand findet ein Objekt mit einem guten Preis und guter Lage, erhält die Bestätigung, dass „alles sauber ist“, und beginnt, auf den Abschluss hinzuarbeiten. An diesem Punkt scheint die Prüfung eine reine Formalität zu sein.
In Georgien ist das System der Immobilienregistrierung tatsächlich einfach, aber gerade deshalb haben Käufer oft ein falsches Gefühl der Sicherheit.
Es ist wichtig zu verstehen, dass die bloße Tatsache, dass ein Objekt registriert ist, keine Garantie dafür bietet, dass es keine Probleme gibt.
In der Praxis können auftreten:
- Belastungen oder Pfandrechte
- Festnahmen
- Miteigentum
- Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Objekt und den Daten im Register
Realer Fall
Ein Kunde namens Andrej aus Estland hat sich an mich gewandt.
Die Aufgabe war klar – eine fertige Wohnung am Meer in Batumi zu kaufen, für den Eigenbedarf, ohne auf den Bau warten zu müssen. Er kam nur für fertiggestellte Objekte infrage, damit fühlte er sich wohler und wollte den Sommer bereits am Meer verbringen.
Er hat bereits selbst eine Lösung gefunden:
- 1-Zimmer-Wohnung
- Neuer Stadtteil Batumi
- etwa 38 m²
- 19. Stockwerk
- mit Meerblick
Das Objekt sah ansprechend aus:
- Marktpreis
- ein normales Haus
- Der Verkäufer versicherte, dass mit den Dokumenten alles in Ordnung sei.
Andrej kam schon in der Endphase zu mir – „nur noch die Dokumente vor dem Geschäft prüfen“.
Als die Prüfung begann, stellte sich heraus, dass die Wohnung nicht einer einzelnen Person gehörte, sondern mehreren Personen. Einer der Eigentümer war tatsächlich nicht am Verkauf beteiligt und hatte seine Zustimmung nicht erteilt.
Auf der Besichtigungsebene zeigte sich nichts Ungewöhnliches – die Wohnung wurde besichtigt, Verhandlungen wurden geführt, alles schien normal.
Aber wenn der Deal in dieser Form zustande gekommen wäre, hätte das zu Folgendem führen können:
- Anfechtung des Geschäfts
- Einfrieren von Objekten
- langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen
Schließlich wurde der Kauf abgebrochen und mit der Suche nach einer Alternative begonnen.
Und das ist ein wichtiger Punkt – das Problem ist nicht, dass das Objekt „schlecht“ ist. Das Problem ist, dass die Nuancen einfach nicht im Voraus geprüft wurden.
Warum passiert das?
Der Hauptgrund ist das Gefühl der Einfachheit der Transaktion.
Dem Käufer scheint:
- Da es ein Register gibt, ist alles überprüft.
- Wenn das Objekt gezeigt wird, dann ist alles damit in Ordnung
Plus kommt im Laufe der Zeit Druck hinzu:
- Dieser Gegenstand wird jetzt weggenommen
- «Wir müssen die Reservierung schneller vornehmen»
Und in diesem Moment Überprüfung tritt in den Hintergrund.
Wie man richtig überprüft
Das Minimum, das vor dem Kauf getan werden muss:
- Überprüfen Sie einen Auszug aus dem Register
- die Eigentümerschaft und Befugnisse sicherstellen
- Nach Belastungen, Pfandrechten und Beschlagnahmungen suchen
- Den tatsächlichen Gegenstand mit den Registrierungsdaten abgleichen
Und wichtig ist, nicht nur das Dokument zu erhalten, sondern es richtig zu interpretieren.
Ausgabe
Die Prüfung von Dokumenten ist keine Formalität, sondern einer der wichtigsten Schritte einer Transaktion.
Hier entscheidet sich, ob Sie einen sicheren Vermögenswert oder eine Anlage mit potenziellen rechtlichen Risiken erwerben.
🔹 Fehler 2: Kauf in einem Projekt mit dem Risiko eines unvollendeten Baus
Einer der am meisten unterschätzten Fehler ist der Kauf in der Bauphase, ohne die Risiken des Projekts selbst und des Bauträgers zu bewerten.
In der Auswahlphase sieht alles maximal ansprechend aus:
- schöne Renderings
- moderne Komplexe
- Infrastrukturversprechen
- niedrigerer Preis im Vergleich zu schlüsselfertigen Objekten
Und beim Käufer formiert sich die Logik – „Ich kaufe jetzt billiger ein und verdiene mit dem Preiswachstum den Restbetrag“.
In einigen Fällen funktioniert das tatsächlich. Aber nur, wenn das Projekt rechtzeitig und in der deklarierten Qualität abgeschlossen wird.
Was man über den Markt verstehen muss
In Georgien ist die Einstiegshürde für Entwickler relativ niedrig. Das bedeutet, dass regelmäßig neue Projekte gestartet werden, deren Zuverlässigkeit jedoch stark variieren kann.
Laut Markt- und Analyseberichten (einschließlich TBC Capital) in den letzten Jahren:
- Ein erheblicher Teil der Projekte hatte mit Verzögerungen im Bauablauf zu kämpfen.
- in einzelnen Fällen betrugen die Verzögerungen von 6 Monate bis mehrere Jahre
- Einige Projekte wurden eingefroren oder mit erheblichen Änderungen im Vergleich zum ursprünglichen Konzept umgesetzt.
Wichtig ist, dass es nicht um die Mehrheit, sondern um einen ausreichend großen Marktanteil geht, der beim Kauf berücksichtigt werden muss.
Realer Fall
Ein Kunde, Michail, wandte sich an mich, der den Kauf einer Wohnung in Batumi als Investition in Erwägung zog.
Er fand das Projekt im Rohbaustadium:
- Der Preis ist merklich unter dem Marktdurchschnitt.
- überdurchschnittliche Renditeversprechen
- Aktiver Verkauf und "begrenzte Anzahl von Losen"
Auf den ersten Blick sah es nach einer guten Gelegenheit aus, "im Hühnerstall einzusteigen".
Als das Projekt im Detail analysiert wurde, stellte sich heraus:
- Der Bauträger hatte keine abgeschlossenen Projekte vergleichbarer Größe.
- Die Baufristen wurden bereits verschoben.
- Das Finanzmodell des Projekts basierte auf ständigen Verkäufen, ohne ausreichende Rücklagen.
Aus Sicht des Käufers bedeutete dies ein hohes Risiko:
Wenn die Verkaufszahlen sinken, verlangsamt sich der Bau oder stoppt ganz.
Der Kunde hat sich schließlich entschieden, dieses Projekt nicht anzugehen.
Nach einiger Zeit verlangsamte sich der Bau tatsächlich, die Fertigstellungstermine wurden verschoben und ein Teil der Investoren befand sich in einer Situation, in der ihr Geld ohne klare Ausstiegsfristen "eingefroren" war.
Warum passiert das?
Der Hauptgrund sind der Fokus nur auf den Preis und die Versprechungen.
Der Käufer sieht:
- billiger als bei anderen
- «Das wird ein cooler Komplex»
- «Ich werde vom Wachstum profitieren»
Aber analysiert nicht
- Wer baut
- Mit welchem Geld wird das Projekt gebaut?
- Hat der Entwickler abgeschlossene Objekte?
- Wie realistisch sind die Fristen
Risiken reduzieren
Vor dem Kauf in der Bauphase ist es wichtig zu bewerten:
- Die Geschichte des Entwicklers und abgeschlossene Projekte
- Einhaltung von Fristen für frühere Objekte
- Bauphase und Arbeitsfortschritt
- Finanzielle Stabilität (wie stark das Projekt von neuen Verkäufen abhängt)
- die juristische Struktur des Projekts
Ausgabe
Der Kauf in der Bauphase kann eine vorteilhafte Strategie sein.
Aber nur bei richtiger Risikobewertung.
Andernfalls wird daraus keine Investition, sondern eine Situation, in der Geld auf unbestimmte Zeit eingefroren werden kann.
🔹 Fehler 3: Unterschätzung der Ausgaben
Eine der häufigsten Situationen ist, dass eine Person nur die Kaufkosten und die erwarteten Einnahmen berücksichtigt, aber nicht die tatsächlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.
Auf der Auswahlebene sieht alles einfach aus:
- Die Wohnung kostet zum Beispiel 60.000$
- zu vermieten für 500-600$ pro Monat
- dann sieht die Rendite hoch aus
Aber zwischen dem "Bruttoeinkommen" und dem tatsächlichen Gewinn klafft eine große Lücke.
Was normalerweise nicht berücksichtigt wird
In der Praxis hat Immobilienbesitz in Georgien regelmäßige und einmalige Kosten, die sich direkt auf die endgültige Rentabilität auswirken:
- Hauswartung – im Durchschnitt von 0,5 bis 1,5$ pro m² und Monat
- Verwaltungsdienstleistungen (bei Übergabe im Rahmen der Verwaltung) — 20-40% des Einkommens
- Nebenkosten
- Kleinreparaturen und Abnutzung
- Leerstand zwischen den Mietern
Die tatsächlichen Gewinne können daher um zig Prozent von den Erwartungen abweichen.
Realer Fall
Ein Kunde, Pawel, hat sich an mich gewandt, der bereits ein Studio in Batumi für etwa 58.000$gekauft hat.
Das Ziel war klassisch – vermieten und ein stabiles Einkommen erzielen.
Vor dem Kauf wurde ihm ein ungefähres Einkommen auf dem Niveau von genannt 700-800$ pro Monat bei Kurzzeitmiete.
Tatsächlich ist Folgendes passiert:
- Durchschnittliches Jahreseinkommen beträgt etwa 500$ im Monat
- Einige Monate hatten eine geringere Auslastung
- zusätzlich
- Die Hausverwaltung nahm ungefähr 30%
- Hauswartung — ungefähr 1$ pro m²
- periodisch fielen Kosten für Kleinreparaturen an
Im Endeffekt lag die tatsächliche Rendite bei 6-7% pro Jahr, anstatt der erwarteten 12%+.
Das Objekt selbst ist in Ordnung – es wird vermietet, steht nicht kritisch leer, aber die Erwartungen waren ursprünglich zu hoch.
Warum passiert das?
Der Hauptgrund ist die Fokussierung auf die „obere Zahl“.
Dem Käufer wird gezeigt:
- maximale mögliche Miete
- abzüglich Ausfallzeiten
- ohne berücksichtigung der ausgaben
Und es entsteht das Gefühl, dass das die Realität ist.
Dazu kommt der Wunsch, "eine bessere Marktoption zu finden", wo die Rendite über dem Durchschnitt liegt.
Wie man richtig zählt
Vor dem Kauf ist es wichtig, nicht das „ideale Szenario“ zu betrachten, sondern das reale:
- die durchschnittliche Miete berücksichtigen, nicht die maximale
- Leerlauf einplanen
- alle Gebühren und Ausgaben berücksichtigen
- Nettogewinn, nicht Umsatz, berücksichtigen
Ausgabe
Immobilien in Georgien können ein stabiles Einkommen generieren.
Nur wenn man die Wirtschaft von vornherein ehrlich betrachtet.
Andernfalls wird der Unterschied zwischen Erwartung und Realität nach dem Kauf zu einer unangenehmen Überraschung.
🔹 Fehler 4: Falsche Standortwahl
Einer der häufigsten Fehler ist die Wahl einer Immobilie nur nach äußeren Kriterien, ohne die Lage selbst zu analysieren.
Auf der Auswahlebene sieht alles einfach aus:
- Es gibt Meerblick
- Neues Haus
- Angenehme Reparatur
- guter Preis
Und es entsteht das Gefühl, dass das ausreicht.
Aber in der Praxis bestimmt die Lokalisierung in erster Linie:
- Objektliquidität
- Nachfrage nach Miete
- Wiederverkaufsfähigkeit
Was oft übersehen wird
In Batumi und anderen Küstengebieten entwickelt sich die Bebauung sehr dynamisch.
Das bedeutet:
- Freie Flächen werden schnell bebaut.
- Die Bebauungsdichte nimmt zu
- Der heutige Anblick könnte in 1-2 Jahren verschwinden
Plus es ist nicht nur die Gegend selbst wichtig, sondern auch die spezifische Lage innerhalb dieser:
- Entfernung zum Meer
- Infrastruktur
- Transport
- Bebauungstyp drumherum
Realer Fall
Ein Kunde namens Igor, der eine Wohnung in Batumi zur Vermietung und für gelegentliche Urlaube gekauft hat, hat sich an mich gewandt.
Die Parameter waren wie folgt:
- Studio
- etwa 30 m²
- Gebiet in erster Meereslinie
- Meerblick
- Der Preis ist etwas niedriger als bei vergleichbaren Produkten.
Zum Zeitpunkt des Kaufs schien die Immobilie eine ausgezeichnete Wahl zu sein – besonders wegen der Aussicht.
Doch nach einiger Zeit begann der Bau eines neuen Komplexes direkt vor dem Haus.
Ergebnis:
- Meerblick ist teilweise versperrt
- Die Attraktivität des Objekts für Mieter ist gesunken
- Der Wiederverkaufspreis hörte auf, in dem Tempo zu steigen, das der Kunde erwartet hatte
Das Objekt selbst ist erhalten geblieben, es wurde nicht "schlecht", aber seine Investitionsattraktivität ist spürbar gesunken.
Warum passiert das?
Der Hauptgrund ist die Bewertung des Objekts "hier und jetzt".
Kunde sieht sich an:
- aktuelle Ansicht
- den aktuellen Preis
- der aktuelle Zustand des Bezirks
Aber analysiert nicht
- Bebauungspläne in der Umgebung
- freie Flächen
- Perspektive der Stadtteilentwicklung
Risiken reduzieren
Vor dem Kauf ist es wichtig, nicht nur das Objekt selbst, sondern auch die Umgebung zu bewerten:
- Gibt es freie Parkplätze vor dem Haus?
- Was kann auf diesen Grundstücken gebaut werden
- Bebauungsdichte in der Gegend
- reale Nachfrage nach Miete genau in dieser Lage
- Preisdynamik nach Region
Ausgabe
Der Standort ist nicht nur „wo sich die Wohnung befindet“.
Dies ist ein Faktor, der sich direkt auswirkt auf:
- Einkommen
- Liquidität
- Die Möglichkeit, aus einer Investition auszusteigen
Und eine falsche Standortwahl kann sich nicht sofort, sondern erst in 1-2 Jahren bemerkbar machen, wenn nichts mehr geändert werden kann.
🔹 Fehler 5: Überhöhte Renditeerwartungen
Ein häufiger Grund für Enttäuschungen nach einem Kauf sind Renditeerwartungen, die nicht mit der Realität übereinstimmen.
In der Auswahlphase wird dem Käufer oft das "Top"-Modell gezeigt:
- maximale Auslastung
- hohe Mietkosten
- Ideales Szenario ohne Stillstand
Dadurch entsteht der Eindruck, dass die Anlage höhere Erträge als der Markt erzielen wird.
Was zeigt und was kommt heraus
In der Praxis kann der Unterschied zwischen Erwartungen und der Realität erheblich sein.
Zum Beispiel, zum Markt von Batumi:
- Die durchschnittliche reale Mietrendite beträgt etwa 5-8% pro Jahr in Dollar
- Bei guter Führung und günstiger Lage – kann es etwas höher sein
- aber stabile Werte höher 10% kommen deutlich seltener vor
Dabei kann man in der Werbung oft sehen:
- 12-15% Jahre
- und manchmal auch höher
Solche Zahlen öfter:
- saisonalität nicht berücksichtigen
- Sie berücksichtigen keine Ausfallzeiten
- berücksichtigen keine Provisionen und Kosten
Realer Fall
Meine Kunden kommen regelmäßig mit einer bestimmten Erwartung zu mir:
«Мы видели проект, где обещают 15-18% годовых в долларах. Хотим что-то похожее».
Und hier ist es wichtig, die Situation ehrlich zu analysieren.
Zum Beispiel prüfte ein Kunde eine Wohnung für etwa 60.000$ mit einer erwarteten Rendite von etwa 800$ pro Monat.
Auf den ersten Blick sieht das attraktiv aus.
Aber wenn man die Wirtschaft auseinandernimmt:
- 800$ im Monat – das ist schon nicht mehr das Mietniveau eines Studios, sondern einer vollwertigen 1+1-Wohnung in guter Lage.
- dabei wird der Preis für eine solche Wohnung mit Renovierung spürbar höher sein
- plus werden hinzugefügt:
- Verwaltungsausschuss
- Leerlauf
- Saisonalität
Was haben wir am Ende gemacht?
Wir haben von diesem Objekt Abstand genommen. Wir haben eine gute Option gefunden. Die Parameter:
- Fläche 33,6 m²
- Preis: 1000$/м²
- Ergebnis für das Objekt: 33 600$ (weißer Rahmen)
Das Haus selbst: Gas, Tiefgarage, gute Lage, schöner Ausblick. An diesem Punkt sah alles wie eine normale Geschichte aus.
Aber es gab einen wichtigen Punkt.
In dieser Gegend gibt es sehr viele Studios. Und wenn man es "wie alle anderen" macht, dann: hoher Wettbewerb, Preisdruck und instabile Auslastung. Deshalb war die Aufgabe nicht einfach nur zu kaufen, sondern sofort den Unterschied festlegen.
Wir haben uns mit dem Bauunternehmer geeinigt und die Fußbodenheizung schon vor dem Estrich verlegen lassen.
Das hat gekostet: 11$/м² ungefähr 370$)
Weiter geht es mit der Renovierung zur Vermietung: ca. 500$/м²(insgesamt ~ 16 800$)
Am Ende beliefen sich die Gesamtkosten für die Wohnung auf: 👉 50 769$ schlüsselfertig
Nun zum Wichtigsten: die Zahlen.
In dieser Gegend sind die Mieten für Studios ab 350$ bis 500$ pro Monat
Wir erzielen konstant Renditen: 👉 rund 400$ im Monat
Jahreseinkommen: 👉 400$ × 12 = 4 800$
Weiter zur Berücksichtigung der Realität: die Steuer: 5% → 240$ + Verwaltung: ~ 302$ pro Jahr
Sauber bleiben: 👉 ~4 258$ pro Jahr (~8,3% jährliche)
Das Ergebnis ist ausgezeichnet, alle sind zufrieden – die Erwartungen und die Realität haben sich gedeckt.
Warum passiert das?
Der Hauptgrund ist der Wunsch, "das Beste vom Markt" zu finden.
Dem Käufer scheint:
- «Es gibt doch Optionen mit hoher Rendite»
- «Man muss nur das richtige Objekt finden»
Und vor diesem Hintergrund:
- grundlegende Marktprinzipien werden ignoriert
- Entscheidungen werden auf der Grundlage von Werbeversprechen getroffen
Wie man die Rendite richtig betrachtet
Vor dem Kauf ist es wichtig:
- den Durchschnitt, nicht den Höchstbetrag, berücksichtigen
- Saisonalität berücksichtigen (insbesondere in Kurorten)
- Ausfallzeiten berücksichtigen
- alle Ausgaben und Gebühren berücksichtigen
- mit echten Statistiken vergleichen, nicht mit Werbung
Ausgabe
Immobilien in Georgien können eine stabile Rendite erzielen.
Aber sie ist selten „übermäßig lukrativ“ ohne erhöhte Risiken.
Wenn die Zahlen deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen, ist das kein Grund zur Freude, sondern ein Anlass, genauer hinzusehen.
Ergebnis
Wenn man sich all die Fehler ansieht, über die wir oben gesprochen haben, so haben sie eine gemeinsame Ursache.
Nicht der Markt selbst.
Keine "schlechten" Objekte.
Und nicht einmal einzelne Deal-Teilnehmer.
Und das Fehlen eines systematischen Ansatzes bei der Immobiliensuche.
Das Geld geht meist nicht im Moment des Kaufs verloren, sondern viel früher – in der Phase der Objektanalyse, der Prüfung von Dokumenten, der Bewertung des Standorts und des tatsächlichen Ertrags.
Und die gute Nachricht ist, dass diese Fehler vermieden werden können.
Die Frage ist nur, ob Sie verstehen:
- Welche Risiken müssen genau geprüft werden
- In welcher Reihenfolge soll das gemacht werden
- und wie man eine wirklich zuverlässige Anlage von "schöner Verpackung" unterscheidet
Um diese Frage zu beantworten, habe ich einen schrittweisen Ansatz entwickelt, der Folgendes ermöglicht:
- schwache und riskante Optionen bereits in der Auswahlphase aussortieren
- Zeit beim Durchsuchen ungeeigneter Objekte sparen
- und eine Entscheidung auf der Grundlage von Zahlen und Fakten zu treffen, nicht auf der Grundlage von Versprechungen
